8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：查有2套房，征信有一筆住房貸款未結(jié)清的，拒絕貸款。而按照此前的消息，查有兩套房，征信有一筆貸款未結(jié)清，需支付六成首付。目前，已經(jīng)得到了銀行業(yè)內(nèi)人士確認(rèn)：各行都開始執(zhí)行。

　　這是核心二線城市“限貸”政策落地的開始。從廈門、蘇州、南京、杭州等樓市熱度及政策走向來看，三季度上述熱點城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”已經(jīng)是大概率的事件了，核心內(nèi)容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。理由如下：

　　首先，前期政策較為“溫和”并未起到實質(zhì)性調(diào)控作用，政策面會繼續(xù)穩(wěn)步收緊。

　　隨著市場熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價超房價“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。此時，地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。此時政策面已經(jīng)到了出臺的“窗口期”，否則，在樓市過熱階段，市場需求在不斷透支，購買力也不斷在透支，樓市的金融風(fēng)險也在此基礎(chǔ)上不斷累加，市場始終還會因此而進(jìn)行調(diào)整。

　　其次、樓市調(diào)整預(yù)期及房價下降將導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水，“限貸”勢必重出江湖保衛(wèi)銀行自身資產(chǎn)安全。

　　從上述熱點城市發(fā)展趨勢來看，樓市在下半年及明年進(jìn)入調(diào)整期是預(yù)料之中的事情，屆時，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，上述城市樓市預(yù)計下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時，房價也必然面臨著下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價處于高位時的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年或明年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風(fēng)險增加，此時，銀行必然首先收口子，保衛(wèi)自己的資產(chǎn)的安全性。那么收什么？答：開發(fā)貸款、個人按揭貸款，通過首付提升、利率提升等方式對沖未來存在的潛在的市場風(fēng)險。因此，這也就意味著上述熱點城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性。

　　第三，地王頻出可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

　　當(dāng)前上述熱點城市地王現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個地王或少數(shù)幾個地王，一旦市場遇到調(diào)整，那么這幾個地王或許會存在操盤的風(fēng)險，最糟的結(jié)果就是項目降價銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個市場風(fēng)險被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個市場的。而現(xiàn)在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是地王，即使郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風(fēng)險不是單個項目的，而是整個市場的。

　　并且從當(dāng)前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多，比如 政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機構(gòu)場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造地王，這樣，一旦市場進(jìn)入調(diào)整期，這些地塊的風(fēng)險會增加，這樣的風(fēng)險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構(gòu)，甚至金融機構(gòu)背后的個人投資者。

　　因此，對于當(dāng)前這幾個熱點城市來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時，整個市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的地王項目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險極有可能會爆發(fā)，因此，對于上述熱點城市樓市來講，需要通過提高首付比例，降杠桿控制地王帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　第四、官方頻繁表態(tài)預(yù)示著熱點城市樓市政策面會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

　　從近期官方的表態(tài)來看，官方已經(jīng)強調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機，證監(jiān)會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。那么，從上述幾個熱點城市樓市來講，由于房價漲幅一直處于全國前列，這也就意味著這些城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，這幾個城市未來政策面勢必會轉(zhuǎn)向。

　　作者：張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)