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新城規(guī)劃“泡沫”或加重樓市庫存

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發(fā)布時間:2016-08-13 12:34:46
來源: 經(jīng)濟參考報
原標題:新城規(guī)劃“泡沫”或加重樓市庫存

  國務(wù)院日前印發(fā)了《關(guān)于實施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財政政策的通知》,明確建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策體系。記者近日在多地采訪發(fā)現(xiàn),除了進城農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口,一些城市還把人口引進目標聚焦在區(qū)域和城市間人口流動上,展開渾身解數(shù)“搶人”。專家指出,規(guī)劃、土地、人口三者緊密聯(lián)系,規(guī)劃新區(qū)“畫大餅”,規(guī)劃人口盲目求大,直接的影響就是房地產(chǎn)過度開發(fā),去庫存艱難。

  各地新城紛紛“搶人”

  近日,國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于實施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財政政策的通知》,明確建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策體系,對一些中小城鎮(zhèn)來說,這個消息成為極大利好。

  國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)查顯示,據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2016年5月,全國縣及縣以上的新城新區(qū)數(shù)量3500多個。研究顯示,我國的新城新區(qū)發(fā)展,普遍面臨著規(guī)劃上過度超前、定位上同質(zhì)化、過度依賴房地產(chǎn)拉動等突出問題。

  “城鎮(zhèn)化不僅僅是土地的城鎮(zhèn)化,盲目求大的新城規(guī)劃嚴重脫離實際。”國家行政學(xué)院教授汪玉凱表示,中國人口的生育高峰已經(jīng)過去,即便全面放開二胎,人口增速不會出現(xiàn)大幅上漲,城鎮(zhèn)化的主要增量來源于進城農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口?紤]進城意愿、落戶能力等多方面因素,預(yù)期到2020年城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口占進城農(nóng)村人口的1/3左右,“規(guī)劃3500多個新城新區(qū),誰來?人從哪里來?”

  除了進城農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口,一些城市也把人口引進目標聚焦在區(qū)域和城市間人口流動上。西部、西南部幾個地市規(guī)劃部門負責(zé)人在接受記者采訪時表示,其工作一項重要的任務(wù)就是搶人。

  中國區(qū)域科學(xué)研究會理事長、南開大學(xué)教授郝壽義等受訪專家指出,城市人口規(guī)模差別化調(diào)控的信號已經(jīng)明確,特大城市嚴控人口規(guī)模,中小城市加快放開落戶制度。隨著特大城市人口“溢出”,對于數(shù)量眾多的小城鎮(zhèn)、小城市,可能會迎來承接一部分大城市轉(zhuǎn)移人口的利好。

  然而,現(xiàn)實中擔(dān)當集聚人口重任的中小城市卻處于難以承受之重的尷尬。近期出版的《國家新型城鎮(zhèn)化報告2015》顯示,中國農(nóng)民工流向地市級以上的占70%以上,而流向小城鎮(zhèn)的不到10%。

  廣西北海市中心城區(qū)常住人口估算在70萬以上,根據(jù)規(guī)劃到2030年中心城區(qū)要達到145萬人。“最大的困難是人從哪里來”。北海市建設(shè)部門有關(guān)負責(zé)人說,北海2015年人口增長率超過1.5%,盡管當?shù)胤艑捔寺鋺粝拗,加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,但去年落戶人數(shù)僅為6749人。

  事實上,一些地方不僅面臨引進人口難,還處于人口凈流出的“失血”狀態(tài)。福建省沙縣建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人介紹,按照規(guī)劃到2030年沙縣城關(guān)人口要達到29萬人。“現(xiàn)在四分之一的人口都外出從事小吃行業(yè),人口不凈流出就不錯了。”

  在中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心教授許學(xué)強看來,隨著特大城市控制人口規(guī)模以及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,人口出現(xiàn)由大城市向中小城市流動的跡象。但要搶人,需要硬實力:很多中小城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化脫節(jié),沒有產(chǎn)業(yè)就沒就業(yè),再加之公共服務(wù)供給不足,致使中小城鎮(zhèn)難以發(fā)展起來。

  直接影響樓市去庫存

  一些受訪專家指出,規(guī)劃、土地、人口三者緊密聯(lián)系,規(guī)劃新區(qū)“畫大餅”,規(guī)劃人口盲目求大,直接的影響就是房地產(chǎn)過度開發(fā),去庫存艱難。

  記者發(fā)現(xiàn),西南某省會城市一個新區(qū),通過劃撥方式取得土地的項目占總用地比例高達52.33%;而通過招拍掛出讓方式的土地僅占47.67%,招拍掛土地中,住宅又高達74.63%,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施項目只占15.53%,工業(yè)項目只有5.24%。

  專家指出,這類行政造城的結(jié)果就是,功能單一,很難形成持續(xù)擴大和升級的消費需求和服務(wù)需求,不能提供穩(wěn)定的就業(yè)崗位來促進吸引人口的聚集。中國社會科學(xué)院人口與勞動經(jīng)濟研究所助理研究員蔡翼飛等指出,以規(guī)定地、以供定需的拍腦袋規(guī)劃,不按照市場和現(xiàn)實需求,將導(dǎo)致土地利用粗放低效。

  近日公布的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》顯示,“十二五”時期全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長約20%,遠高于同期城鎮(zhèn)人口11%的增幅,城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長速度約為同期城鎮(zhèn)人口增加幅度的180%,地均GDP僅相當于歐美兩成多一點,粗放利用形勢嚴峻。

  而部分地區(qū)“空城”“睡城”現(xiàn)象加劇,也讓去庫存難上加難。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析,目前一些三四線城市的新城發(fā)展過多偏重于住宅這一單一模塊,過度的新城規(guī)劃也意味著房地產(chǎn)市場又要大發(fā)展,無疑將進一步增加難以消化的商品房庫存。

  據(jù)記者不完全梳理,為鼓勵農(nóng)民工進城購房,已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了專門針對農(nóng)民工進城購房的補貼優(yōu)惠政策,其中主要為三四線城市。

  記者近日在沙縣縣城看到,在城區(qū)新區(qū),數(shù)十個樓盤正在促銷,映入眼簾的是各種地產(chǎn)廣告。即使一些售出的房子,居住率也并不高。“為了去庫存,沙縣從2014年就停止住宅用地的供應(yīng)”。據(jù)該縣建設(shè)局羅積清總工程師介紹,目前沙縣樓市均價在每平方米四五千元,相對于高峰期房價已接近“腰斬”,房地產(chǎn)商多是保本甚至虧本甩賣。

  在廣西北部灣區(qū)域的防城港市,截至2016年5月,該市新建住宅存量276.95萬平方米,按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算,去化周期約22個月;再如三區(qū)一縣的北海市,城區(qū)常住人口不到60萬,但目前房地產(chǎn)總庫存量超400萬平方米,遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

  此外,中小城市既要去庫存,又要保證房地產(chǎn)固定投資不減,陷入兩難困境。防城港市一些官員介紹,廣西今年給防城港房地產(chǎn)行業(yè)下達的投資任務(wù)是75億元,預(yù)計全市將新增300萬平方米,處于“舊賬還不上,又要添新賬”的境地。

  “新城新區(qū)規(guī)劃的激進,背后是地方政府對土地指標的狂熱追求。”華南城市規(guī)劃學(xué)會會長、暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示,每多一個人進入城鎮(zhèn)化序列,與此對應(yīng)的人均建設(shè)用地指標就多一些。例如,按照目前人均城市建設(shè)用地100平方米計算,20萬人口和40萬人口的土地指標差別很大,后者潛在的土地出讓收益就更多,根由還是土地財政在作怪。

  規(guī)劃泡沫需降溫

  受訪專家表示,過度超前的新城新區(qū)規(guī)劃會給土地供應(yīng)、城市發(fā)展帶來一系列負面影響。

  北京交通大學(xué)中國城鎮(zhèn)化研究中心主任趙堅認為,新型城鎮(zhèn)化的新突破應(yīng)主要靠市場機制而不是政府主導(dǎo)?空男姓侄卧黾又行〕鞘袛(shù)量會造成嚴重的資源“空間錯配”。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚,是因為那里沒有多少工作機會;要為那些城市創(chuàng)造工作機會就要進行新的投資,而這有可能造成新的產(chǎn)能過剩;而在那些中小城市進行過大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),由于人口流出或零增長會造成基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)能力的空置。

  蔡翼飛等專家建議,從人的角度出發(fā)合理制定規(guī)劃,確定城市開發(fā)邊界。胡剛等人指出,國家可以在城市規(guī)劃的上一層次,在區(qū)域和省一級對發(fā)展方向、人口規(guī)劃給予控制,為下面提供參考,探索由上而下和由下而上相結(jié)合,而不是完全從下到上越做越大。

  一些受訪基層干部表示,在規(guī)劃修訂方面,也要及時根據(jù)實際情況適時對規(guī)劃進行適度調(diào)整,統(tǒng)籌好“一張藍圖干到底”和城市實際發(fā)展需要,注重規(guī)劃的延續(xù)性和科學(xué)性。“我們2008年曾制定了一個發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)過幾年發(fā)展以后,發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中城市居住用地的比例太高,隨后就調(diào)整規(guī)劃,優(yōu)化城市發(fā)展結(jié)構(gòu)。”北海市規(guī)劃局相關(guān)負責(zé)人說。

  遼寧社會科學(xué)院副院長梁啟東說,要解決中國城鎮(zhèn)化的泡沫問題,克制大規(guī)模造城運動,必須樹立理性的政績導(dǎo)向,明確科學(xué)的城鎮(zhèn)化方向,創(chuàng)新地方官員的考核機制。這些將是解決問題的根本所在。

  “提高城鎮(zhèn)化率,并不是簡單的要人進城購房,滿足了人的生活、工作需求,人自然會留下來。”許學(xué)強表示,對于中小城市來說,既要不斷完善教育、醫(yī)療等公共服務(wù),也要提高產(chǎn)業(yè)支撐能力,提高就業(yè)水平和城市宜居環(huán)境,讓人愿意留、留得下。

 
 
(責(zé)編:蘇恒、張磊)

 

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