法官提醒：應(yīng)在購房合同中明確戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任

在二手房買賣過程中，由于戶口遷移引發(fā)的糾紛屢見不鮮，不少買房人遇到了賣家戶口遲遲不遷走，或者買了“學(xué)區(qū)房”卻無法落戶的糟心事。昨日，北京市二中院通報(bào)了該院3年來審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占86%。市二中院表示，法院無法判決遷移戶口，但買房人可以根據(jù)合同約定主張相應(yīng)的違約金。

違約金最高達(dá)房款20%

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2014年至2016年7月，市二中院先后審理二審的涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件共50件。占同期審理的房屋買賣合同糾紛案件總數(shù)的5%。其中，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占總數(shù)的86%。

“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)買賣中”，市二中院民一庭庭長肖大明介紹，在因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件占25%，如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被使用，影響學(xué)區(qū)房落戶。涉及連環(huán)買賣的案件占20%，如房屋中有賣房人或前手房屋所有權(quán)人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無法遷出等。

肖大明說，50%的案件涉及案外人的戶口，即涉案房屋中除了賣房人戶口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶口，或者前手房屋所有權(quán)人及相關(guān)人員的戶口。

當(dāng)事人在二手房買賣過程中大多對(duì)違反戶口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為持續(xù)時(shí)間較長，導(dǎo)致訴訟時(shí)違約金數(shù)額較高。“多數(shù)人要求違約方繳納幾十萬元，也有部分要求的高達(dá)百余萬元，最高數(shù)額已經(jīng)達(dá)到總房款的20%。”

不遷戶口原因多樣

肖大明表示，“學(xué)區(qū)房”交易市場較為活躍。有的當(dāng)事人購買“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房產(chǎn)證上登記為居住，但實(shí)際是過道，或?qū)嶋H面積非常小，有的甚至不到2平方米，無法滿足居住條件，在落戶中可能存在障礙�；蛞�?qū)W籍使用限制等原因無法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目的無法實(shí)現(xiàn)。

還有買房人未預(yù)先調(diào)查核實(shí)，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出義務(wù)，僅僅是賣房人答應(yīng)讓其親屬遷出，以至于在合同履行過程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，致戶口遲遲無法遷出。

部分戶口的登記人沒有其他落戶地點(diǎn)，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導(dǎo)致戶口無法遷出。

■法官提醒

提前核實(shí)戶口學(xué)位

肖大明表示，如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據(jù)雙方買賣合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機(jī)關(guān)亦沒有強(qiáng)制他人遷出戶口的權(quán)力。但根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。

他提醒，買房人應(yīng)在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向?qū)W校及教育部門核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問題及相應(yīng)違約責(zé)任。

如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用，如果賣房人違約，有可能導(dǎo)致買房人購房目的無法實(shí)現(xiàn)，買房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟過程中向法院申請(qǐng)行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)位。

北京晨報(bào)記者 顏斐

涉及戶口遷移問題

房屋買賣合同糾紛案件

2014年、2015年及2016年1月至7月，市二中院先后審理二審案件分別為13件、22件及15件。

因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中

買房人要求現(xiàn)有戶口遷出 86%

涉及學(xué)區(qū)房買賣 25%

（東城區(qū) 26% 西城區(qū) 32%）

涉及連環(huán)買賣 20%

　　涉及案外人的戶口 50%