產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，圍繞產(chǎn)業(yè)要素進行多種資源整合，牽涉到大大小小的方面，無論從規(guī)劃、定位、營銷、招商、運營還是后期服務(wù)等角度來看，需要通觀全局，把脈市場走勢并結(jié)合自身優(yōu)勢，系統(tǒng)整合各方資源以最大化的實現(xiàn)既定目標。

　　一個人的成功需要天時、地利、人和，一個項目的順利開發(fā)需要人財物的完美結(jié)合，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營中更需要上述綜合因素的合理搭配，定位先行助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商，總結(jié)起來需要把握好四個定位：定調(diào)、定物、定財、定人。那么我們?nèi)绾巫龊眠@四個定位呢。

　　一、如何定好調(diào)

　　所謂定調(diào)就是定方向，在什么區(qū)域開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這個是方向，屬于戰(zhàn)略定位。涉及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)支撐，即區(qū)域產(chǎn)業(yè)特殊性決定區(qū)域園區(qū)項目特點。圍繞當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行項目的規(guī)劃定位。現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)一窩蜂的開發(fā)建設(shè)，看到別的地區(qū)建什么自己就建什么，什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)賣的好就建什么園區(qū)，最流行的就是組團考察和參加學(xué)習(xí)班，交流學(xué)習(xí)經(jīng)驗，回到當?shù)睾笠慌哪X門就開工上馬，豈不知自己的園區(qū)是否符合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)要求，有沒有支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土壤呢，前段時間去了河北某區(qū)縣，該地區(qū)水資源缺乏，為迎合市場和政府號召，在區(qū)內(nèi)不具備產(chǎn)業(yè)條件的情況下搞起了酒類產(chǎn)業(yè)園，招商進來的酒類企業(yè)寥寥無幾，出現(xiàn)不倫不類的窘狀。

　　二、如何定好物

　　所謂定好物就是建設(shè)什么類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這是項目規(guī)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)定位，涉及產(chǎn)品定位、形象定位、營銷定位。分析自身所擁有的資源優(yōu)劣勢，結(jié)合市場發(fā)展走向，透徹分析所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手，找出市場空白地帶而且正是自身的獨特優(yōu)勢，在項目小范圍內(nèi)最大化的實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展規(guī)劃。有些產(chǎn)業(yè)園可以創(chuàng)優(yōu)勢，有些可以借優(yōu)勢。在北京東燕郊區(qū)域分布著大大小小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有些就屬于自身實力強大自己打造自己的產(chǎn)業(yè)概念比如百世金谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)定位為綜合體，區(qū)別于傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)，大北京的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，需要同時滿足生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、商業(yè)以及娛樂和生活的需要，現(xiàn)如今招商火爆的景象即是證明。有些產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于項目定位借勢而起的，本身不具備獨特的優(yōu)勢，市場的瞬息變化催生了園區(qū)的后期開發(fā)建設(shè)，典型的就是華隆工業(yè)園和精工工業(yè)園。

　　三、如何定好財

　　所謂定好財就是確定園區(qū)是什么樣的盈利模式以及園區(qū)的投入產(chǎn)出率，這是開發(fā)公司的生存發(fā)展之本，在這個階段需要了解公司對項目的期望和發(fā)展規(guī)劃。盈利模式?jīng)Q定投入規(guī)模、開發(fā)進度以及園區(qū)發(fā)展服務(wù)水平。是短期內(nèi)要見到效益還是做精品工程，短期利益為主還是放眼長遠利益，這些都需要通關(guān)考慮。有些產(chǎn)業(yè)園以租賃為主、有些以轉(zhuǎn)讓為主、有些租售相結(jié)合，無論是租賃還是買賣或者是以租代賣甚至有些采取合作開發(fā)等等，在確定盈利模式的過程中都需要僅僅結(jié)合自身公司的實力和現(xiàn)狀，自己的家底是多大，自身擁有多少資源，正所謂多少錢做多大事。

　　四、如何定好人

　　所謂定好人就是由什么人或者團隊來操盤整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營，這是深層次的人力資源的因素，所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事，在操盤產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營中，團隊的力量至關(guān)重要，尤其是擅長并精通產(chǎn)業(yè)園運營的專業(yè)實戰(zhàn)人士。項目的進展和后期的招商效果很大程度上需要這些專業(yè)的團隊來掌控，前期有些園區(qū)依靠自建團隊培養(yǎng)人才，有些借助于專業(yè)的招商運營機構(gòu)，無論何種模式操作都離不開專業(yè)二字，在實戰(zhàn)中團隊的成熟度和戰(zhàn)斗力直接決定項目的成功與否，本人在龍創(chuàng)基業(yè)招商顧問機構(gòu)服務(wù)多年，代理的項目大大小小產(chǎn)業(yè)園區(qū)不下百家，總結(jié)起來：市場化的招商政策，刺激性的薪酬制度，團隊完善的培訓(xùn)機制加上操盤手的行業(yè)經(jīng)驗和人脈以及公司企業(yè)文化的深厚底蘊，任何一個項目具備天時地利人和想不成功都難，更談不上招商難的問題了。

　　作者系龍創(chuàng)基業(yè)（三河）企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理高富強，該中心主要提供全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資顧問服務(wù)。