王海(化名)是一家大型房地產(chǎn)公司的稅務(wù)總監(jiān)，自從2016年5月1日營改增試點全面推開后，他一直忙于各種滅火之中。

　　營改增，即營業(yè)稅改征增值稅，是指將以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，是中國新一輪財稅體制改革的重要一步，是中國深化財稅體制改革的重頭戲和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。2016年3月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點。營業(yè)稅正式進(jìn)入了歷史。房地產(chǎn)企業(yè)也在5月1日之后開始繳納增值稅，稅率11%。

　　建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的營改增被業(yè)界稱為“最難啃的骨頭”，將它們納入營改增，意味著中國稅制改革邁出了實質(zhì)性的一大步。按照改革的設(shè)想，全面實施營改增之后，企業(yè)稅負(fù)有望進(jìn)一步降低，也將有利于創(chuàng)造更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟活動中的作用和活力，長遠(yuǎn)看，更加完善的現(xiàn)代稅制也將有利于中國經(jīng)濟的未來發(fā)展。

　　不過，營改增啟動初期，給各方帶來的挑戰(zhàn)也不小。在營改增正式啟動后的三個月里，王海幾乎每天都面臨許多問題，比如發(fā)票問題、退稅問題、各地分公司面臨的稅務(wù)局政策理解程度不同問題等等。用王海自己的話說，都還沒來得及考慮營改增后稅負(fù)的問題。

　　王海面臨的問題只是整個房地產(chǎn)行業(yè)在營改增后面臨問題的一個縮影。房地產(chǎn)行業(yè)營改增后的面臨的問題也得到了政策層的重視。

　　經(jīng)濟觀察報獲悉，2016年7月底，國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司召集了全國前十的房地產(chǎn)商談?wù)劆I改增之后效果的看法，結(jié)果現(xiàn)場變成了問題傾訴大會，一家房地產(chǎn)商都能提出十多個問題。

　　王海告訴記者，“因為現(xiàn)場的問題太多了，貨物和勞務(wù)稅司的一位領(lǐng)導(dǎo)最后要求大家把問題都匯總上來，把每家企業(yè)的建議詳細(xì)寫一下，然后再發(fā)給國家稅務(wù)總局。大家最后大約上報了四十多個問題，基本圍繞著的就是發(fā)票問題、征管問題、政策空白等問題。”不過，王海說他更關(guān)注的是土地增值稅的改革問題，因為它將影響整個行業(yè)的稅負(fù)。

　　萬達(dá)前稅務(wù)總監(jiān)、艾特密信息技術(shù)股份有限公司CEO宋寧給記者分析，這次營改增的建筑業(yè)、房地產(chǎn)、金融保險、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)都是特殊行業(yè)，這些行業(yè)的個性化的問題，在營改增之后，如果再套用以前工業(yè)、商業(yè)的增值稅模式就不能適用了。比如房地產(chǎn)就存在先預(yù)售后取得進(jìn)項，這個和工業(yè)企業(yè)不一樣，順序正好是反著的。

　　發(fā)票問題

　　對于王海來說，發(fā)票問題是現(xiàn)在橫在他前面的一座大山，并且因此而飽受投訴。

　　王海所在的房地產(chǎn)企業(yè)，售賣的大多是的期房，在營業(yè)稅期間，營業(yè)稅稅率是5%，在預(yù)售期間發(fā)票可以直接開出，購房者憑借發(fā)票可以去銀行辦理商業(yè)住房貸款或者公積金貸款。但現(xiàn)在房地產(chǎn)預(yù)售很難開出增值稅發(fā)票。“現(xiàn)在面臨的問題是，銀行因為能理解由于營改增沒有發(fā)票，所以貸款還可以操作，但是在住房公積金這一塊，要是沒有購房發(fā)票，是無法提供貸款的。”王海告訴記者。因為在住房公積金貸款中一條規(guī)定就是提供首付款發(fā)票。

　　其實營改增實施之后，按照國家的稅法，預(yù)售商品房按照3%的稅率預(yù)先繳納部分增值稅。預(yù)繳也就是在預(yù)售之時，不管取得多少進(jìn)賬收入，先按照3%的稅率繳納一部分增值稅。據(jù)業(yè)內(nèi)人士說，這也是完成稅收任務(wù)的一種考慮，在之后的房屋建造過程當(dāng)中取得的進(jìn)項稅，準(zhǔn)予抵扣。王海告訴記者，這也就是為什么有預(yù)繳，是因為后面的建造成本考慮到進(jìn)項稅可以抵扣。

　　但由于房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率是11%，因此這個3%預(yù)征增值稅的發(fā)票就無法開出。因為房地產(chǎn)商無法提供增值稅發(fā)票，住房公積金也就無法給貸款，王海也因此而被投訴過多次。

　　但是在王�？磥碜约汉芪�屈，因為在營改增后，增值稅稅率提高，要想降低稅負(fù)，就需要用進(jìn)項稅抵扣，但是大部分期房在預(yù)售環(huán)節(jié)的時候，可以納入抵扣的成本基本都還沒有。也就是說房地產(chǎn)商在建造成本方面的進(jìn)項稅就沒法參考了。而如果一家房地產(chǎn)公司的一個項目，一開盤就全部賣光，那就要按照11%的增值稅稅率直接交稅。這樣一來，由于期房的時間錯配導(dǎo)致大部分進(jìn)項稅無法納入抵扣體系。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)項稅不能抵扣，意味著其稅負(fù)成本增加了不少。

　　中稅網(wǎng)稅務(wù)師事務(wù)所總裁王冬生認(rèn)為預(yù)售是按照3%的稅率來繳納，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一個利好，但是操作上出現(xiàn)了購房者把錢交給房地產(chǎn)公司，無法開出3%的發(fā)票，這是政策設(shè)計和征管手段銜接的問題，沒有銜接好。

　　紅字發(fā)票

　　除了預(yù)售環(huán)節(jié)的增值稅難以抵扣的問題，王海還面臨退房時的發(fā)票問題。這個問題是在營改增推開后才遇到的。

　　2016年5月1日之前，售房交易完結(jié)的交易要繳納營業(yè)稅，在5月1日之后營業(yè)稅已經(jīng)沒了。王海告訴記者，退房的話原則上應(yīng)該把房款退給他，因為退房款，所以收入要沖減，營業(yè)稅也要退回來，但是退稅的話難度挺大的。按照政策規(guī)定，因退房而退稅需要開一個紅色的票，但營改增之后，紅色的發(fā)票已經(jīng)不允許再開了。

　　王冬生告訴記者，營改增之前，正常情況發(fā)票是藍(lán)色發(fā)票，表示有交易;交易取消了，發(fā)票體現(xiàn)為開紅字發(fā)票，意味著以前發(fā)生的交易取消了，回到原點。

　　記者咨詢了幾家地稅局，大部分已經(jīng)開不出紅票來了。“早就停了，機器和系統(tǒng)已經(jīng)停了，紅票早就開不出來了。對于退稅的事情，從理論上是應(yīng)該退，可是票開不出來了。”一家地稅的負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　但是現(xiàn)在退稅又要求必須要有這個紅色發(fā)票。王海舉例說，8月份，有客戶說我5月份買的房子要退房，或者說沒有辦法按揭了，他就必須要退房之類的。要求地產(chǎn)公司把錢退給他，但是由于沒有紅票，以前繳納的營業(yè)稅，地產(chǎn)公司就退不回來。“其實正常應(yīng)該到地稅部門把稅給退了。房子繼續(xù)賣出后到國稅局交增值稅。正常應(yīng)該是這樣。很多公司反映，在地稅要求退稅的時候很多要求的資料根本就沒有，所以沒有辦法退。幸虧現(xiàn)在有部分國稅可以沖抵增值稅。”王海告訴記者。

　　但是沖抵增值稅合適嗎?

　　王冬生認(rèn)為從政策角度來講沖抵增值稅不合規(guī)，但是從操作簡單來說，直接沖減到增值稅納稅額中更簡單操作。這種問題要么從地稅局繼續(xù)從發(fā)票解決，要么調(diào)整目前政策，沖減增值稅收入。

　　王�，F(xiàn)在的精力基本都被這些發(fā)票問題、政策問題牽扯，王海說，他都沒時間去計算稅負(fù)的問題，但是這并不代表他不關(guān)注那些稅負(fù)的問題，比如土地增值稅的變化。

　　土地增值稅負(fù)

　　土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)在營改增之后面臨的另外一個困擾。中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%;增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

　　王冬生告訴記者，1994年開始征收的土增稅，功能之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的高收益。功能上有點類似對于房地產(chǎn)的消費稅。但由于增值稅是中性稅種，不具備調(diào)節(jié)功能，1994年增值稅只有17%和13%兩個稅率，考慮到稅制要發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，所以征收消費稅，主要發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能和增加收入功能。

　　不止一位財稅專家向記者表示，土地增值稅會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。王海給記者舉例，原來一套房屋銷售價格為100萬元，建設(shè)安裝成本、融資成本、銷售成本三項加起來50萬元，增值就是50萬元，增值率100%。由于營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，按照價稅分離的原則，營改增的實施，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的三項成本會在一定程度上降低，但同時，整體的增值額就提高了。這樣一來，土地的增值率就很有可能會突破原有的某檔增值率的設(shè)定，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面，稅率也會由于跳檔而增加。

　　王海所說的跳擋是指土地增值稅按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分別實施不同的稅率，稅率依次確定30%、40%、50%、60%。

　　在2015年，全國土地增值稅收入達(dá)到3832億。“最大的負(fù)擔(dān)就是土地增值稅，你會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額這一檔，也就是企業(yè)賺的錢交了三遍稅，分別是：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。”王海告訴記者。

　　王海現(xiàn)在最關(guān)注的就是營改增之后對土地增值稅的影響。他認(rèn)為，因營改增全面實施而導(dǎo)致的土地增值的調(diào)整肯定會導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的變化。因為營改增后收入和成本的計算都變了，所以繳納土地增值稅的額度也變了。

　　王海說，“我們一直很關(guān)注財稅部門那邊土地增值稅到底怎么變。不過要等具體政策出來之后，才知道營改增對土地增值稅的影響到底怎么樣。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的并不是增值稅的稅負(fù)到底是增加還是減少，更加關(guān)心的是營改增之后，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種的一系列變化。”

　　據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，土地增值稅的改革的確已經(jīng)在操作當(dāng)中，但是對稅負(fù)的影響不會像外界想象那么大，負(fù)擔(dān)相比以前不會也有太大的變化。

　　一位財稅系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟觀察報：“其實面對營改增之后出現(xiàn)的各個問題，只要下決心，這些問題都能解決，但是解決的過程也將面臨一系列平衡、一系列的約束條件。這些約束條件涉及財政收入下降、財政收入延后、征管難度增加、納稅人遵從成本等。這些都需要充分考慮”。