《證券日?qǐng)?bào)》記者在燕郊、大廠等地實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來(lái)，燕郊70年產(chǎn)權(quán)一手房供應(yīng)不足，二手市場(chǎng)流動(dòng)性加強(qiáng)，至少10多個(gè)小區(qū)都出現(xiàn)成交價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米的房源

　　■本報(bào)記者 王麗新 王 崢

　　“有一套房掛出來(lái)一個(gè)多小時(shí)，購(gòu)房者就趕過(guò)來(lái)了，房子也沒(méi)看，直接簽約”，燕郊鏈家門(mén)店一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，燕郊靠近北京位置的二手房成交價(jià)基本都超過(guò)2.3萬(wàn)元/平方米，極個(gè)別房源成交單價(jià)則超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。

　　燕郊，過(guò)去是承接北京外溢的居住需求，而今，經(jīng)歷房?jī)r(jià)多輪連續(xù)上漲甚至翻番的暴漲后，燕郊房產(chǎn)的投資需求在快速攀升。在新房供應(yīng)斷頓的情況下，原本流動(dòng)性很差的二手房市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)。

　　2015年8月份，《證券日?qǐng)?bào)》記者去燕郊實(shí)地調(diào)查時(shí)，燕郊的“售房一條街”僅有興達(dá)二手房交易中心是比較大的二手房交易中心。一年后的現(xiàn)在，《證券日?qǐng)?bào)》記者再度探訪燕郊時(shí)，遍地都是二手房交易中介門(mén)店，甚至將一手房的銷(xiāo)售中心直接改成該項(xiàng)目的二手交易門(mén)店。

　　新房供應(yīng)斷頓

　　事實(shí)上，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，原本活躍在“售房一條街”推銷(xiāo)新房的大媽們比去年少了很多。

　　“除了黃金藍(lán)灣，還有港中旅開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目可以排號(hào)，馬上將開(kāi)盤(pán)”，一位拿著各種房產(chǎn)小廣告的大媽告訴記者，還有幾個(gè)項(xiàng)目是40年或者50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓了。

　　“在燕郊，70年產(chǎn)權(quán)的新房現(xiàn)在只有黃金藍(lán)灣可以銷(xiāo)售，推出房源的時(shí)間也不確定，真心想買(mǎi)要準(zhǔn)備好現(xiàn)金和身份信息，去銷(xiāo)售中心守著”，一位了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的相關(guān)人士向本報(bào)記者透露，此外還有個(gè)別項(xiàng)目的尾房銷(xiāo)售，但數(shù)量極少。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者在實(shí)地探訪中也注意到，天洋城4代的銷(xiāo)售中心已經(jīng)關(guān)門(mén)。另有一些去年原本銷(xiāo)售新房的銷(xiāo)售中心也變成了銷(xiāo)售該項(xiàng)目二手房的門(mén)店。

　　上述鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步向本報(bào)記者表示，燕郊現(xiàn)在新房供應(yīng)量很少，這個(gè)月市場(chǎng)在售的70年產(chǎn)權(quán)新房項(xiàng)目可能都不到3個(gè)，或者在排號(hào)未開(kāi)盤(pán)，即使有在售新項(xiàng)目，推出的套數(shù)也不多，可能僅有10多套。

　　鑒于今年以來(lái)，新房供應(yīng)量與去年同期相比嚴(yán)重下滑，燕郊的二手市場(chǎng)流動(dòng)性開(kāi)始轉(zhuǎn)好，尤其這兩個(gè)月成交量和成交價(jià)都明顯提升。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，最近90天內(nèi)成交1131套，平均每個(gè)月成交約377套，這僅是在鏈家平臺(tái)上交易量。

　　成交單價(jià)直逼3萬(wàn)元

　　“整個(gè)燕郊，每個(gè)月成交的二手房可以使中介獲得2000萬(wàn)元的傭金額度，而鏈家一個(gè)門(mén)店每個(gè)月可獲得60萬(wàn)元傭金額度”，有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，上周，“我們門(mén)店成交了好幾套”。

　　至于成交價(jià)格，與年初相比，每平方米上漲5000元/平方米已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

　　“天洋城現(xiàn)在成交價(jià)在2.4萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元/平方米，也有少量房源超過(guò)2.6萬(wàn)元/平方米”，上述鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，極個(gè)別小區(qū)房源成交價(jià)有超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的，但這種房子數(shù)量并不多，是燕郊目前最貴的二手房社區(qū)才能出現(xiàn)的成交價(jià)。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)二手房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來(lái)，燕郊至少10多個(gè)樓盤(pán)成交價(jià)都突破了2.5萬(wàn)元/平方米這一水平線。記者能夠查到的最高成交記錄，是東方夏威夷一套271平方米的高端盤(pán)，于今年7月23日成交，成交總價(jià)271平方米，單價(jià)47932元/平方米。當(dāng)然，這是極個(gè)別房源，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)不具代表性。

　　不過(guò)，東方夏威夷南岸一期、星河185等多個(gè)小區(qū)均出現(xiàn)成交單價(jià)超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米的成交記錄。此外，燕郊普羅旺斯也有成交價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的房源簽約記錄。

　　“在燕郊，多數(shù)項(xiàng)目的業(yè)主多來(lái)自北京，甚至一半以上都是基于投資需求而購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)”，大廠的一位21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者表示，但今年新房供量銳減，開(kāi)發(fā)商想高價(jià)賣(mài)房，卻無(wú)法取得預(yù)售許可證，因?yàn)橄嚓P(guān)部門(mén)正限價(jià)，所以新房入市量少，許多本地人的換房需求和來(lái)自北京購(gòu)房者的投資需求，使二手房流動(dòng)性迅速上升，這也是房?jī)r(jià)輕松暴漲的原因之一。

　　業(yè)主報(bào)價(jià)單價(jià)超3.7萬(wàn)元

　　除了上述新房供應(yīng)斷頓的因素外，燕郊二手房快速暴漲的背后，其實(shí)是來(lái)自通州副中心規(guī)劃的帶動(dòng)。

　　現(xiàn)在燕郊市場(chǎng)有這樣一種言論，以后“北三縣”的土地統(tǒng)一歸通州副中心規(guī)劃調(diào)配，這樣模式下，開(kāi)發(fā)商拿地成本將被推高，因此現(xiàn)在即使高樓已起，甚至已經(jīng)是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商也不愿意現(xiàn)在就銷(xiāo)售，不乏捂盤(pán)惜售的意愿。

　　鑒于此，二手房成交價(jià)越發(fā)高企。

　　“現(xiàn)在很多人都不賣(mài)，都在觀望，報(bào)價(jià)都很高，基本都超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，高的甚至直逼4萬(wàn)元/平方米”，上述中介人士向本報(bào)記者表示，遠(yuǎn)遠(yuǎn)想不到，一年前，二手房成交均價(jià)還不足1.5萬(wàn)元/平方米，說(shuō)房?jī)r(jià)翻番，也不為過(guò)了。

　　根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者在燕郊走訪的多個(gè)二手房中介和二手房小區(qū)發(fā)現(xiàn)，有的中介確實(shí)有2組-3組客戶(hù)在咨詢(xún)房源信息，遠(yuǎn)不是去年門(mén)可羅雀的局面。

　　此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，業(yè)主坐地起價(jià)的現(xiàn)象較為普遍。以星河185為例，多數(shù)房源報(bào)價(jià)超過(guò)3.7萬(wàn)元/平方米，還言稱(chēng)“誠(chéng)心賣(mài)房”。換言之，現(xiàn)在想在靠近北京的燕郊買(mǎi)一套100平方米左右的剛改性住宅，沒(méi)有300萬(wàn)元總價(jià)可能難以拿下。這是2015年底，北京通州六環(huán)果園商圈學(xué)區(qū)房的價(jià)格。

　　值得注意的是，東方夏威夷的別墅產(chǎn)品，業(yè)主報(bào)價(jià)有高達(dá)5.1萬(wàn)元/平方米的房產(chǎn)，聯(lián)排別墅甚至報(bào)價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米。

　　房?jī)r(jià)虛高？

　　“現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)很多二手樓盤(pán)是有風(fēng)險(xiǎn)的”，有消息人士向本報(bào)記者透露，燕郊的很多在售二手房是剛剛交房的，房本還沒(méi)有下來(lái)，二手交易實(shí)際上不能完成二手房正常的過(guò)戶(hù)手續(xù)，或者通過(guò)開(kāi)發(fā)商改底單，或者等待房本下來(lái)再完成過(guò)戶(hù)。

　　更為值得注意的是，在燕郊，不少二手房首付款是不能以房款總價(jià)的三成交付的，除了稅費(fèi)外，銀行也在衡量風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)銀行對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)，因此銀行會(huì)提前要求，把按照房款總價(jià)的一定百分比的資金打在首付款里支付，這樣即可以以這種變相增加首付款的方式攤薄風(fēng)險(xiǎn)。

　　一般來(lái)說(shuō)，銀行變相增加首付款是燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)最近的普遍現(xiàn)象。據(jù)上述人士透露，燕郊今年以來(lái)房?jī)r(jià)的暴漲速度是創(chuàng)下歷史新高的，過(guò)去，燕郊充斥著大量新房，當(dāng)時(shí)，買(mǎi)房的幾乎都買(mǎi)新房，甚至有些想要在燕郊投資的投資客擔(dān)心二手市場(chǎng)流動(dòng)性差，進(jìn)而不敢下手。

　　“市場(chǎng)早已變化了”，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，現(xiàn)在，在北京買(mǎi)一套房平均總價(jià)需500多萬(wàn)元，首付至少150多萬(wàn)元。此前的價(jià)格洼地通州頒布副中心規(guī)劃后，即使限購(gòu)，房?jī)r(jià)也一直上漲，有些需求轉(zhuǎn)移至大興，有些則轉(zhuǎn)入“北三縣”，而燕郊是承接北京外溢的居住和投資需求的首選之地，剛需被擠出北京后，燕郊幾乎是最佳落腳點(diǎn)。

　　現(xiàn)實(shí)則是，睡城燕郊難以改變睡城的局面，畢竟，多個(gè)小區(qū)入依然住率不足30%。