原標(biāo)題：拿地新攻略）

土地資源的愈發(fā)珍貴，加速了房企對(duì)土地，尤其是一二線城市資源的爭(zhēng)奪。追漲土地市場(chǎng)、拿下地王，究竟是企業(yè)加速發(fā)展的助推器還是一個(gè)燙手的山芋？

毋庸置疑的是，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)下，改變迫在眉睫。換言之，地產(chǎn)白銀時(shí)代，通過(guò)整合其他公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)外延式擴(kuò)張，最終做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，是越來(lái)越多房企正在進(jìn)行的戰(zhàn)略布局。

買買買

專注一二線主流城市業(yè)已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，券商也關(guān)注到了上市房企的這一趨勢(shì)。中信建投研報(bào)指出，有成長(zhǎng)表現(xiàn)的房企具備一個(gè)共性，即在過(guò)去兩年間加大對(duì)主流城市的布局，例如華發(fā)股份、新城控股、首開股份等，借由長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海的提前布局，同比增速均超越200%。

為了維持高度增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)態(tài)勢(shì)，不少房企大幅提升開工量。萬(wàn)科、保利、金地上半年新開工同比分別增長(zhǎng)64.6%、26.9%和21.9%，金地方面更是上調(diào)全年開工目標(biāo)。

去化的周期也在不斷縮短，來(lái)自平安證券8月的研究報(bào)告顯示，上半年，上市房企整體去化周期創(chuàng)2009年以來(lái)新低，由2015年末的3.1年下降到1.98年。

不過(guò)，銷售的爆棚，開工速度的加快，使得房企土地儲(chǔ)備壓力也在加劇。

一二線城市雖然銷售活躍，但面粉貴過(guò)面包的地王現(xiàn)象層出不窮。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地超過(guò)10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價(jià)率超過(guò)100%。

主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，高地價(jià)的誕生跟信貸寬松的大環(huán)境密切相關(guān)。上半年房企在國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)融資情況大增，房企的境內(nèi)發(fā)債期數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2015-2016年上半年，50家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為4606.95億元。其中，以3-5年居多，發(fā)行數(shù)量達(dá)到了100筆，發(fā)行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%。

信達(dá)地產(chǎn)是當(dāng)中典型的一家。上半年，該公司共發(fā)行公司債券規(guī)模達(dá)到90億元。自2015年以來(lái)，信達(dá)已經(jīng)新增9宗地塊，其中7宗為高地價(jià)。不過(guò)，根據(jù)近期發(fā)布的年中業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)也出現(xiàn)了自2008年以來(lái)罕見(jiàn)的凈利潤(rùn)虧損，達(dá)7000萬(wàn)元，同比下滑131%，資產(chǎn)負(fù)債率上升至85.6%。

拍下地王意味著有“米”下鍋，但同時(shí)也必須承擔(dān)地王帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。張大偉分析稱，地王是未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級(jí)到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

企業(yè)端的信貸收緊已經(jīng)有了跡象。興業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒積敏日前表示：“在對(duì)公房地產(chǎn)信貸方面，新增業(yè)務(wù)原則上不介入三四線城市，從嚴(yán)控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注地價(jià)快速攀升帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)企業(yè)及融資項(xiàng)目的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。”

地方政策上，收緊的信號(hào)也在蔓延。8月31日，房?jī)r(jià)上漲較快的廈門和武漢，紛紛上調(diào)房貸首付比例，收緊居民端貸款。在此之前，南京、蘇州已經(jīng)收緊貸款政策。

一向穩(wěn)健的國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普穆迪和惠譽(yù)，今年以來(lái)也下調(diào)了多家中國(guó)房企的信用評(píng)級(jí)展望，其中就包括綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等超大型房企。評(píng)級(jí)報(bào)告稱，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及拿地成本是其調(diào)低中國(guó)房企評(píng)級(jí)的重要原因。

不過(guò)，房企激進(jìn)拿地的背后，地方土地收入有了大幅的增加，此外，土地也越來(lái)越貴。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)賣地最多的50大城市出現(xiàn)了賣地面積未明顯上漲，土地成交額卻爆發(fā)的現(xiàn)象。按照截至8月22日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計(jì)成交土地建筑面積為69489萬(wàn)平方米，相比2015年同期的69461萬(wàn)平方米基本持平，但土地出讓金上累計(jì)達(dá)到了1.39萬(wàn)億元，相比2015年同期的9342.8億元，上漲幅度達(dá)到了49.22%。

新攻略

對(duì)于房企而言，接下來(lái)如何拿地，各家也各有邏輯。不過(guò)，不少房企已表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎的態(tài)度。

龍湖CEO邵明曉在日前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，龍湖拿地策略是“以頻率換概率”，即意味著每次土拍都會(huì)去圍觀參加，但不會(huì)盲目追漲。“到這種高價(jià)位時(shí)，我們認(rèn)為通過(guò)快速開發(fā)達(dá)到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的。”他表示，穩(wěn)健是第一要義，原則是有回款的簽約和有利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

無(wú)獨(dú)有偶，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也明確表示，將暫停在一級(jí)市場(chǎng)上拍地。融信方面目前以在一二線城市進(jìn)行并購(gòu)為主要目標(biāo)。

融信中國(guó)方面的態(tài)度相對(duì)樂(lè)觀開放，在此前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事局主席歐宗洪對(duì)時(shí)代周報(bào)記者在內(nèi)的媒體表示：“未來(lái)融信將繼續(xù)深耕原有地域，審慎吸納優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，擴(kuò)大現(xiàn)有市場(chǎng)業(yè)務(wù)，致力打造標(biāo)桿產(chǎn)品，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力。”

據(jù)了解，上半年，融信已經(jīng)基本完成了全年的土地投資目標(biāo)，下半年在資金充裕的情況下將對(duì)較好的項(xiàng)目繼續(xù)投資。

公開市場(chǎng)以外的存量土地和城市更新，成為不少企業(yè)的拓展方向。

上海老牌國(guó)資中華企業(yè)2016年的戰(zhàn)略目標(biāo)是逐步從房地產(chǎn)開發(fā)商向城市更新平臺(tái)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。按照中華企業(yè)總經(jīng)理姜維此前的介紹，2016年中華企業(yè)的工作重點(diǎn)依舊會(huì)放在存量消化上。

首創(chuàng)置業(yè)方面已瞄上舊改這塊蛋糕。在日前的年中業(yè)績(jī)會(huì)上，公司高管表示，深圳將會(huì)成為首創(chuàng)今年新增布局城市，進(jìn)入方式上即會(huì)參與招拍掛，也會(huì)考慮部分就改項(xiàng)目。

加大對(duì)存量物業(yè)重視的還有華潤(rùn)置地。在日前公布的最新戰(zhàn)略布局上，城市更新項(xiàng)目已被認(rèn)定為是華潤(rùn)置地重要的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。目前已敲定的項(xiàng)目包括建于1992年的華潤(rùn)飯店和順義度假村項(xiàng)目。

不過(guò)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)如何在規(guī)模和盈利之間找到平衡，實(shí)現(xiàn)發(fā)展，依舊是重要命題。

（來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）