的確，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)，絕對(duì)是一個(gè)吃力不討好、到處得罪人的事情。不僅在國(guó)內(nèi)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明程度屬發(fā)達(dá)國(guó)家最低水平的日本（根據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理準(zhǔn)備，想要談?wù)劷酉聛?lái)的日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

本篇以最為外國(guó)投資者關(guān)心的日本首都圈（東京、埼玉、千葉、神奈川）的二手房為中心，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、日本房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、還有地產(chǎn)股的走勢(shì)來(lái)展開(kāi)討論。

數(shù)據(jù)上看，日本首都圈的樓市隨時(shí)有可能進(jìn)入調(diào)整期

房地產(chǎn)市場(chǎng)中供需的此消彼長(zhǎng)，導(dǎo)致了周期性的波動(dòng)。觀察這個(gè)波動(dòng)，可以了解現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于哪個(gè)階段。為了把握這個(gè)波動(dòng)，通常選取一些典型的指標(biāo)，例如價(jià)格、交易量（或者庫(kù)存量）的變化。理論上，價(jià)格和交易量（或者庫(kù)存）的變化呈現(xiàn)出圖中的波動(dòng)。

圖1：房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的循環(huán)模型

那么，現(xiàn)在東京的樓市，處于哪個(gè)階段呢？

圖2：日本首都圈二手房市場(chǎng)平米單價(jià)、成交量（12月移動(dòng)平均）、庫(kù)存量的環(huán)比

整體上講，13年1月開(kāi)始，安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)（Abenomics）開(kāi)始后，日元的貶值帶來(lái)外國(guó)投資客，遺產(chǎn)稅的稅率提高帶來(lái)的希望節(jié)稅的國(guó)內(nèi)富裕階層，首都圈集中的城市發(fā)展政策從日本其他地區(qū)吸引著向往都市的年輕族群。需求的增加，使平方米的單價(jià)已經(jīng)連續(xù)41個(gè)月增長(zhǎng)。交易量，除了14年日本調(diào)漲消費(fèi)稅導(dǎo)致的短期低迷外，基本也是保持增長(zhǎng)；庫(kù)存量，14年消化了一定庫(kù)存后，15年后期也開(kāi)始了快速積累。

但是，我們可以看到，進(jìn)入16年，價(jià)格雖仍然在上漲，庫(kù)存量也在迅速積累，交易量的增長(zhǎng)幅度也在收窄。最新的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表示，相較15年6月，16年6月的平方米單價(jià)已經(jīng)達(dá)到統(tǒng)計(jì)開(kāi)始以來(lái)最高的每平47.8萬(wàn)日元，交易量下降1%至3069筆，庫(kù)存量上升20%到4.2萬(wàn)件（16年1月以來(lái)每個(gè)月相較去年同期都增長(zhǎng)20%左右）。

和過(guò)去的情況做比較，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的首都圈二手房市場(chǎng)，在理論上講隨時(shí)都可能出現(xiàn)調(diào)整。2008年，二手房的價(jià)格和交易量都出現(xiàn)過(guò)齊漲的局面，但是，庫(kù)存量的迅速增加，使得價(jià)格和交易量在2008年中期急轉(zhuǎn)直下。

圖3：日本首都圈二手房市場(chǎng)平米單價(jià)、成交量的變化

日本房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士，已經(jīng)開(kāi)始未雨綢繆

可能您會(huì)說(shuō)，“你這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只是個(gè)平均值，房子的地段、房齡、朝向，都很大不同，統(tǒng)計(jì)值有什么用！”

好，那么我們?cè)賮?lái)看看日本的房地產(chǎn)商。要知道，經(jīng)歷了90年和08年的金融危機(jī)的風(fēng)水浪打，日本的房地產(chǎn)商們可是精明了不少。

下面兩張圖是日本某一上市房地產(chǎn)公司的交易記錄。在經(jīng)濟(jì)不景氣、或者改善初期的時(shí)候，他們大量購(gòu)入（上圖05財(cái)年），或者從要破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司那里便宜買入（下圖中08-09財(cái)年）。而在經(jīng)濟(jì)好、過(guò)熱時(shí)，他們則大量賣出（上圖的06財(cái)年、14-15財(cái)年）�？梢钥吹�，在15財(cái)年里，他們的購(gòu)買額已經(jīng)非常少了。

圖4：日本某一上市房地產(chǎn)公司的交易記錄

在15年初開(kāi)始，一部分日本中小房地產(chǎn)商已經(jīng)不再碰住宅類的房產(chǎn)，原因是這個(gè)市場(chǎng)房產(chǎn)個(gè)人投資客也容易進(jìn)入，而導(dǎo)致了住宅類房產(chǎn)的價(jià)格的推高。15年中期，住宅類房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，仍然投資住宅類房產(chǎn)的房地產(chǎn)商已經(jīng)非常在意周轉(zhuǎn)周期，盡量縮短周轉(zhuǎn)周期，來(lái)避免隨時(shí)出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整。在16年6月，某個(gè)房地產(chǎn)商的分析師會(huì)議上，社長(zhǎng)甚至說(shuō)，恐怕下一次開(kāi)這個(gè)會(huì)的時(shí)候，整個(gè)會(huì)議室的氣氛會(huì)變很沉重吧。

以房地產(chǎn)買賣為主營(yíng)業(yè)務(wù)的日本房地產(chǎn)公司，他們當(dāng)前的策略是：減少居住類房地產(chǎn)的比重，盡量縮短買賣周期至3-6月。把傳統(tǒng)的買賣型商業(yè)模型，轉(zhuǎn)為買賣加委托管理的商業(yè)模型，來(lái)提高收入的穩(wěn)定性。趁低利率的環(huán)境下將短期借款轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期，以避免在放房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)不至于被銀行催著還債。保證產(chǎn)權(quán)比例（自己資本比率）在30%左右，因?yàn)樯弦淮畏康禺a(chǎn)本盤，首都圈的最大降幅是30%......

日本的房地產(chǎn)股已經(jīng)開(kāi)始走低

或許您還會(huì)說(shuō)“但是，當(dāng)局者迷，日本房地產(chǎn)商都太接地氣，沒(méi)有大局觀，他們的話不能全信！”

好，那我們來(lái)看看有大量機(jī)構(gòu)投資者的證券市場(chǎng)，看看國(guó)內(nèi)外投資家怎么看。

下圖是，東京證券交易所1部的房地產(chǎn)股票指數(shù)。在13年4月日本銀行配合安倍政府開(kāi)始大量金融緩和后，房地產(chǎn)頁(yè)的股票指數(shù)一下子竄高。但是在15年中期，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高潮（還記得前面我們說(shuō)15年中期房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存開(kāi)始猛增嗎？），卻開(kāi)始了一路的走低。從15年8月以來(lái)，房地產(chǎn)指數(shù)的下降幅度約為53%，大于同期的日經(jīng)平均指數(shù)的37%。

圖5：東京證券交易所1部的房地產(chǎn)股票指數(shù)

藍(lán)色線為東證1部的房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)、橙色線為日經(jīng)平均指數(shù)，兩者都已11年8月12日為基準(zhǔn)點(diǎn)。

結(jié)語(yǔ)

從基本面、公司戰(zhàn)略、房地產(chǎn)股市的三個(gè)方面，小弟嘗試梳理了日本首都圈的二手房市場(chǎng)的走勢(shì)。

如果要問(wèn)現(xiàn)在能不能在日本買房，簡(jiǎn)單粗暴地講，不是。16年來(lái)全球到處潛伏著怪獸，大家都不知道就是是黑天鵝還是Pokémon�？赡芤粋�(gè)契機(jī)，就會(huì)導(dǎo)致日本樓市價(jià)格的拐點(diǎn)。

但是，房地產(chǎn)業(yè)界這么多人需要靠房地產(chǎn)買賣過(guò)活，還有的確需要現(xiàn)在買房的家庭。簡(jiǎn)單粗暴地說(shuō)別買房，太過(guò)膚淺。如果是投資，那么我們可以借鑒日本房地產(chǎn)公司的策略，不追高、購(gòu)房前仔細(xì)地調(diào)查、從多種角度接地氣地了解周邊市場(chǎng)，建立長(zhǎng)期的收益率模型來(lái)分析收益和風(fēng)險(xiǎn)，看準(zhǔn)后快速下手。如果是自住房，那么找一個(gè)靠譜的中介，分析自己真正的需求，努力尋找有利的貸款條件。

（據(jù)新浪財(cái)經(jīng)）