2016年6月24日是歷史性的一天，英國通過全民公投決定將退出歐盟。超過3千萬投票者參與此次公投，退歐派最終得票51.9%，以微弱的優(yōu)勢獲勝。正式結(jié)果還未公布，英鎊已經(jīng)大幅跳水，創(chuàng)造30年以來最低水平，對(duì)人民幣跌破9元大關(guān)，最大跌幅超過10%。退歐結(jié)果公布后的數(shù)日內(nèi)，歐美股市大幅震蕩，各方避險(xiǎn)情緒強(qiáng)烈，投資者紛紛選擇避險(xiǎn)能力更強(qiáng)的投資商品，金價(jià)與避險(xiǎn)貨幣（例如日元）匯率都在近期飆升就是最好的例子。

除了黃金與外匯，許多投資者也都將目光放在房地產(chǎn)市場，希望抓住這千載難逢的英鎊貶值機(jī)會(huì)，入手英國尤其是倫敦的房產(chǎn)。不過目前分析普遍對(duì)英國退歐后的房 市走勢并不樂觀，認(rèn)為盲目抄底英鎊可能將損失更多。那么英國退歐后房市究竟會(huì)何去何從？趁匯率優(yōu)勢在英國買房又是否為一個(gè)明智的選擇呢？

來源：英國國家統(tǒng)計(jì)署

來源：世界銀行

首先讓我們對(duì)退歐前的英國整體經(jīng)濟(jì)與房市有一個(gè)大致了解。2005年至2007年間，英國經(jīng)濟(jì)增長維持在2.5%-3%，房價(jià)漲幅顯著。 2008年金融危機(jī)影響下，英國GDP連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長，房價(jià)也在2009年初跌至谷底。經(jīng)歷了短暫的復(fù)蘇， 2012年英國經(jīng)濟(jì)再次受美國次貸危機(jī)波及，英國房市也從反彈期進(jìn)入瓶頸階段。

2013年起隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，英國經(jīng)濟(jì)增速明顯加快，2014年增長率達(dá)到2005年后的最高水平。與此同時(shí)，房價(jià)開始飛速上漲，2014年下半年已經(jīng)超越經(jīng)融危機(jī)前的峰值水平。2016年4月，英國總體房價(jià)較2007年峰值已高出10%左右。而在房產(chǎn)供給嚴(yán)重不平衡的倫敦，2016年4月房價(jià)已經(jīng)比2007年的峰值增長近60%，成為全球房價(jià)最高的城市之一。瑞銀2015年全球房市泡沫報(bào)告中就將倫敦列為全球泡沫最高的房產(chǎn)市場。

決定退出歐盟后，英國經(jīng)濟(jì)形勢必將產(chǎn)生改變。短期來看，退歐導(dǎo)致的市場波動(dòng)與眾多不確定因素會(huì)使大量資本出逃，英鎊匯率將持續(xù)下跌。EIU（經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫）預(yù)測2016年末英鎊將比一年前貶值14%-15%。中長期來看，英鎊貶值將會(huì)帶來進(jìn)口通脹，借貸成本將會(huì)增加，各行業(yè)盈利空間變小，企業(yè)生存難度加大。EIU認(rèn)為英國失業(yè)率可能在未來幾年增加，2018年預(yù)計(jì)達(dá)到6%。這對(duì)英國房市來說又意味著什么呢？

決定退出歐盟后，英國經(jīng)濟(jì)形勢必將產(chǎn)生改變

在無政府貨幣政策干預(yù)（或干預(yù)無效）的情況下，通脹增長，借貸成本增加，失業(yè)率增高，將帶來本地市場需求的緊縮。除去剛需用房，其他類型的購房需求將顯著減少，在一定時(shí)間內(nèi)會(huì)給房價(jià)帶來下行壓力。然而另一方面，市場的波動(dòng)與借貸成本的升高，又會(huì)將一些本土投資者與開發(fā)商擋在市場外，長期來看則會(huì)導(dǎo)致市場供給的減少，在一定程度上緩和減少的需求。

由此看來，退歐之后的英國房市，將先有一段減速或負(fù)增長之旅，但市場在中長期達(dá)到新的平衡。由于房產(chǎn)開發(fā)減緩，倫敦等熱門市場供不應(yīng)求的情況并沒有得到本質(zhì)的改變，加之英鎊貶值對(duì)海外投資者的強(qiáng)大吸引力，房產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)在市場穩(wěn)定后回歸上升通道。

當(dāng)然，擁有成熟的市場體系與應(yīng)急制度的英國政府很快會(huì)對(duì)市場進(jìn)行干預(yù)。外匯干預(yù)穩(wěn)定英鎊匯率、創(chuàng)造更多工作機(jī)會(huì)、降息以刺激貸款與投資等政策都會(huì)盡量降低退歐對(duì)市場，包括房產(chǎn)市場的負(fù)面影響。只要政策正確有效，市場的發(fā)展趨勢應(yīng)該會(huì)比設(shè)想的走勢更為平緩。此外，這次退歐引發(fā)的危機(jī)與市場調(diào)整也從出其不意的角度緩解。

了倫敦等熱門房市季度供大于求的行情，有望降低房產(chǎn)市場存在的危險(xiǎn)泡沫。

上表總結(jié)了英國退歐引發(fā)種種情況，不難發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致房價(jià)下降的因素普遍存在于中短期。而從更長期的角度來看，房市將重新找到平衡并繼續(xù)向上發(fā)展。這些種種市場因素帶給中國買家的，既有風(fēng)險(xiǎn)也不乏機(jī)遇。英鎊大幅貶值已經(jīng)降低了中國買家在英國的購房成本。 相比于公投前，同樣的英國房產(chǎn)對(duì)中國買家而言已相當(dāng)9折優(yōu)惠。另外，本地購房需求減少將為房價(jià)帶來下行空間，中國投資者有望進(jìn)一步節(jié)省自己的投資成本。當(dāng)然，只因匯率優(yōu)勢而盲目進(jìn)行投資是不可取的。那么投資者們又該如何做出合理的投資選擇呢？

投資建議：

1. 明確投資目的：注重長期投資價(jià)值

退歐后，英國房市租售需求預(yù)計(jì)都將降低。在英國居住工作的其他國家公民有可能由于移民政策調(diào)整離開英國，出租市場將受較大打擊。此時(shí)投資英國房市應(yīng)首先考慮房產(chǎn)自身價(jià)值和長期升值空間，并做好接受較低租金回報(bào)率的準(zhǔn)備。

2. 選準(zhǔn)投資目標(biāo)：選擇供給較少的區(qū)域與房型

決定房價(jià)走勢的基本面始終是由市場供給關(guān)系與政府政策聯(lián)合決定的。退歐之后，政府勢必會(huì)出臺(tái)一系列政策來刺激市場。作為投資者，則要把握市場剛需，選好投資地點(diǎn)與房型， 確保所選房產(chǎn)在市場上不會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況。例如市場對(duì)倫敦市區(qū)普通公寓的需求，遠(yuǎn)比英國東北部郊區(qū)豪華別墅的需求要穩(wěn)定得多。

3. 控制投資風(fēng)險(xiǎn)：選擇市場主流價(jià)格范圍

面臨市場波動(dòng)與不確定性，風(fēng)險(xiǎn)控制是投資者必須要考慮的環(huán)節(jié)�？刂骑L(fēng)險(xiǎn)首先要控制價(jià)格范圍。太昂貴或太便宜的房產(chǎn)由于受眾面較小，在市場波動(dòng)中都會(huì)面臨較大的需求波動(dòng)，在當(dāng)下并不建議投資。市場主流價(jià)格范圍的房產(chǎn)則是比較安全的選擇。

4. 量化成本與回報(bào)率：切不可貪低望高

在這段時(shí)間內(nèi)，導(dǎo)致市場變化的因素十分復(fù)雜，降息等政策對(duì)房市的影響都會(huì)是兩面性的，對(duì)房價(jià)的影響更是難以直接預(yù)測。投資者們應(yīng)當(dāng)將眼光放長遠(yuǎn)，不用糾結(jié)短期的波動(dòng)。選擇入場前，買家應(yīng)當(dāng)確認(rèn)自己的預(yù)算（考慮匯率換算后），以免因一再等待更低的價(jià)格而錯(cuò)失入場機(jī)會(huì)。 同時(shí)，投資者需要給自己設(shè)立一個(gè)盈利目標(biāo)，一旦市場出現(xiàn)達(dá)到或接近目標(biāo)的出手時(shí)機(jī)就應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，無目標(biāo)地等下一個(gè)高峰只會(huì)錯(cuò)過最佳盈利時(shí)機(jī)。