“國五條”下如何賣房更劃算

“國五條”細(xì)則持續(xù)發(fā)酵的環(huán)境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。在著急賣房前，先得把自家要出手的房子情況搞清楚，再把新舊兩種稅費(fèi)算一算，看看怎么買賣更劃算。

寧愿交營業(yè)稅避個稅？

不一定劃算

市場上有些人為了搶跑“國五條”細(xì)則，甚至寧愿繳納5.6%的營業(yè)稅來賣掉不滿五年的房子。其實(shí)若房產(chǎn)未達(dá)到一定升值比例，這樣做未必劃算。

舉例來看，如果一位購房者當(dāng)初以100萬元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到170萬元，但不滿五年，現(xiàn)在急于出售需繳納的稅費(fèi)有，全額5.6%的營業(yè)稅9.52萬元，全額1%的個稅1.7萬元，以及1.2%的中介費(fèi)2.04萬元，共計13.26萬元。

如果等這套房滿5年后再出手，此時按所得20%征收個稅的政策肯定已經(jīng)落地，那么所需繳納稅費(fèi)主要是個稅和中介費(fèi)，營業(yè)稅為零。而個稅并不是差額70萬元的20%即14萬元。而是70萬元扣除各種涉房支出，包括：原契稅1萬元，公共維修基金1.08萬元，裝修費(fèi)用10萬元，利息假定為8萬元，最終個稅為9.98萬元。再加上中介費(fèi)2.04萬元，實(shí)際稅費(fèi)12.02萬元，這與現(xiàn)在著急賣掉所需繳納的費(fèi)用還更省一點(diǎn)錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費(fèi)用甚至可能無需繳納個稅。

想把房子過給孩子？

不一定省錢

“國五條”細(xì)則出臺后，有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產(chǎn)過戶給自己的孩子或老人，通過這樣的“買賣”來提高買入價，以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產(chǎn)生一些問題。例如，如果目前手中房產(chǎn)未滿五年，那么需要按照上文中的方法好好計算一下，看看以目前手中房產(chǎn)的升值率是否劃得來。

即使劃得來，過戶給孩子依然有幾點(diǎn)需要想清楚。第一，孩子一定已成年，不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產(chǎn)。第二，把房子過給孩子相當(dāng)于擠占了孩子的一次購房名額，在“限購令”暫時不會解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計，屆時首付及利率都無法享受首套房的優(yōu)惠政策。第三，過戶給孩子或老人，更名后的房產(chǎn)持有年數(shù)將從零開始計算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業(yè)稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業(yè)稅。

兩套房其中一套為共有

也不急賣

近日有一位李女士向記者咨詢，說自己有兩套房產(chǎn)，其中一套與自己的母親共有，給老人��；另一套為自己和丈夫共有，屬于自住。她正在琢磨是否需要趕緊把自己手里的房賣掉，換一套大房子住。李女士表示，自己手頭并不寬裕，目前自住的房子升值又較多，盡快賣掉可以避免未來換房時繳納過多的個稅。

目前普遍認(rèn)為，現(xiàn)行賣房個稅中的“滿五年家庭唯一住房不征稅”這條“老政策”不大可能改變。李女士完全可以把自己的名字從與母親共有的那套房產(chǎn)中改出，以達(dá)到唯一住房的條件。未來如果需要換房，只需把自己和丈夫所住的唯一房產(chǎn)賣出，滿五年可不繳個稅。