五天之內(nèi),濟(jì)南對(duì)樓市連發(fā)兩道“紅頭文件”,限購(gòu)的殺傷力到底如何?分析人士認(rèn)為,短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下降,但漲幅有望放緩。

　　政策旨在打擊炒房客

　　濟(jì)南地產(chǎn)圈一位資深人士表示,這次限購(gòu)總體上沒(méi)有2011年的力度大,當(dāng)年對(duì)本地家庭“限二禁三”,現(xiàn)在是“限三禁四”。首付比例方面,上次規(guī)定貸款購(gòu)買(mǎi)二套房最低首付比例為五成,后來(lái)一度提高到六成。另外,這次把房?jī)r(jià)相對(duì)較低的長(zhǎng)清區(qū)排除在限購(gòu)范圍之外。

　　本地家庭購(gòu)買(mǎi)第四套房才限購(gòu),算是一大“亮點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士表示,這對(duì)剛需和改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō),基本上沒(méi)有太大影響。顯然主要是針對(duì)炒房族的,旨在打擊投資客。

　　決定房?jī)r(jià)的根本因素是供求關(guān)系,濟(jì)南的住宅庫(kù)存量經(jīng)過(guò)前9個(gè)月的快速消耗(前九個(gè)月大約賣(mài)出了10.5萬(wàn)套新建商品住宅),已經(jīng)降到了谷底。即便是現(xiàn)在開(kāi)始加大土地供應(yīng)量,開(kāi)發(fā)企業(yè)馬不停蹄地走手續(xù)開(kāi)工,從拿地到獲準(zhǔn)預(yù)售,起碼需要一年的時(shí)間,短期內(nèi)也很難改變供不應(yīng)求的格局。“有的開(kāi)發(fā)商把明年的房子都賣(mài)完了,拿什么去調(diào)控?”駐濟(jì)某一線房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　拿地成本高房?jī)r(jià)難降

　　此外,土地價(jià)格直線上升,“面粉貴過(guò)面包”成為新常態(tài),以郭店片區(qū)為例,去年樓面地價(jià)750元/平方米,不到一年就漲到接近6400元/平方米,開(kāi)發(fā)商的成本擺在那里,房?jī)r(jià)怎么降?又能降到哪兒去?

　　不過(guò),有一點(diǎn)是被業(yè)內(nèi)人士廣泛認(rèn)可的,濟(jì)南的房?jī)r(jià)大概不會(huì)任性瘋漲了。

　　對(duì)于非本地戶(hù)籍的新市民來(lái)說(shuō),只有一次購(gòu)房機(jī)會(huì),肯定要選擇配套、地段等相對(duì)較好的樓盤(pán),傾向于一步到位的戶(hù)型。因此,市場(chǎng)上的小品牌、小戶(hù)型、位置偏遠(yuǎn)、配套不完善的項(xiàng)目受到的影響更大一些。

　　調(diào)控政策接連出臺(tái),雙箭齊發(fā),對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的打擊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于交易本身。政策一旦開(kāi)始轉(zhuǎn)向,說(shuō)不定還有其他“后手”,更狠的殺招是不是在路上了?比如房貸加息、繼續(xù)提高首付等等�？纯张c看多的比例天平勢(shì)必逐漸傾斜。熱衷于炒房的投資客被抑制,剩下自住的剛需和改善型購(gòu)房者,市場(chǎng)降溫是必然。

　　房企昨日加班突擊網(wǎng)簽

　　2日,濟(jì)南公布限購(gòu)措施之后,對(duì)于一些炒房族或者外地戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)改善型住房的群體,構(gòu)成一定影響。同時(shí),首付比例上浮也讓一些剛剛購(gòu)房尚未網(wǎng)簽的市民感到焦慮。開(kāi)發(fā)商更是擔(dān)心新政導(dǎo)致準(zhǔn)客戶(hù)大量流失。因此,一些房企安排工作人員連夜加班,突擊網(wǎng)簽。

　　2日下午5時(shí)許,記者通過(guò)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)看到,當(dāng)時(shí)的住宅網(wǎng)簽量只有161套。兩個(gè)小時(shí)之后,該數(shù)據(jù)已經(jīng)翻了好幾倍。記者獲悉,多家房企已經(jīng)安排工作人員連夜加班,突擊網(wǎng)簽。“主要是怕客戶(hù)被限了,不能買(mǎi)或者首付提高,對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都是麻煩。按照以往經(jīng)驗(yàn),銀行很可能按網(wǎng)簽時(shí)間來(lái)卡。”某樓盤(pán)的一位加班人員表示,手里的客戶(hù)太多,有可能得熬一個(gè)通宵,不能讓到手的果子再丟了。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)夜里仍在不停變動(dòng),截至夜里12點(diǎn),住宅實(shí)時(shí)網(wǎng)簽量達(dá)到1652套。而1日的網(wǎng)簽量只有363套。

　　少數(shù)人或離婚規(guī)避限貸

　　上有政策,下有對(duì)策。上海、杭州等地限購(gòu)政策一出,離婚數(shù)量就大增,濟(jì)南五年前開(kāi)始限購(gòu)的時(shí)候,假離婚也成為規(guī)避手段之一。這一次,會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)一波離婚潮?

　　“不排除,但是沒(méi)那么夸張。”濟(jì)南地產(chǎn)界一位資深人士認(rèn)為,這次為本地戶(hù)籍家庭改善型購(gòu)房者留下了充足的可購(gòu)數(shù)量,第四套才開(kāi)始限購(gòu),一般家庭來(lái)說(shuō)足夠了,不需要通過(guò)辦離婚來(lái)應(yīng)對(duì)。不過(guò),二套房首付比例提高、三套房限制貸款,可能會(huì)有購(gòu)房者用此“下策”。

　　對(duì)于非本地戶(hù)籍家庭,只有一個(gè)購(gòu)房名額,想買(mǎi)二套房也未必走離婚這條路。因?yàn)橘I(mǎi)一套房可以落戶(hù),有了本地戶(hù)籍,就可以繼續(xù)買(mǎi),三套都不成問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士:

　　去杠桿為樓市降溫

　　濟(jì)南資深地產(chǎn)人陶曉智2日表示,這次出臺(tái)的政策,與“濟(jì)八條”的措施是一脈相承的,通過(guò)去杠桿來(lái)為樓市降溫。上個(gè)月底發(fā)布的政策主要針對(duì)開(kāi)發(fā)商,這次的政策則主要是針對(duì)購(gòu)房者。

　　陶曉智認(rèn)為,濟(jì)南的樓市今年量?jī)r(jià)齊升,主要得益于資金杠桿。雖然還沒(méi)有出現(xiàn)外地的首付貸,但也有人以消費(fèi)貸等形式從銀行貸款投入樓市。