五天之內(nèi),濟南對樓市連發(fā)兩道“紅頭文件”,限購的殺傷力到底如何?分析人士認為,短期內(nèi)房價不會下降,但漲幅有望放緩。

　　政策旨在打擊炒房客

　　濟南地產(chǎn)圈一位資深人士表示,這次限購總體上沒有2011年的力度大,當年對本地家庭“限二禁三”,現(xiàn)在是“限三禁四”。首付比例方面,上次規(guī)定貸款購買二套房最低首付比例為五成,后來一度提高到六成。另外,這次把房價相對較低的長清區(qū)排除在限購范圍之外。

　　本地家庭購買第四套房才限購,算是一大“亮點”。業(yè)內(nèi)人士表示,這對剛需和改善型購房者來說,基本上沒有太大影響。顯然主要是針對炒房族的,旨在打擊投資客。

　　決定房價的根本因素是供求關(guān)系,濟南的住宅庫存量經(jīng)過前9個月的快速消耗(前九個月大約賣出了10.5萬套新建商品住宅),已經(jīng)降到了谷底。即便是現(xiàn)在開始加大土地供應(yīng)量,開發(fā)企業(yè)馬不停蹄地走手續(xù)開工,從拿地到獲準預(yù)售,起碼需要一年的時間,短期內(nèi)也很難改變供不應(yīng)求的格局。“有的開發(fā)商把明年的房子都賣完了,拿什么去調(diào)控?”駐濟某一線房企的相關(guān)負責(zé)人說。

　　拿地成本高房價難降

　　此外,土地價格直線上升,“面粉貴過面包”成為新常態(tài),以郭店片區(qū)為例,去年樓面地價750元/平方米,不到一年就漲到接近6400元/平方米,開發(fā)商的成本擺在那里,房價怎么降?又能降到哪兒去?

　　不過,有一點是被業(yè)內(nèi)人士廣泛認可的,濟南的房價大概不會任性瘋漲了。

　　對于非本地戶籍的新市民來說,只有一次購房機會,肯定要選擇配套、地段等相對較好的樓盤,傾向于一步到位的戶型。因此,市場上的小品牌、小戶型、位置偏遠、配套不完善的項目受到的影響更大一些。

　　調(diào)控政策接連出臺,雙箭齊發(fā),對于市場預(yù)期的打擊遠遠大于交易本身。政策一旦開始轉(zhuǎn)向,說不定還有其他“后手”,更狠的殺招是不是在路上了?比如房貸加息、繼續(xù)提高首付等等�？纯张c看多的比例天平勢必逐漸傾斜。熱衷于炒房的投資客被抑制,剩下自住的剛需和改善型購房者,市場降溫是必然。

　　房企昨日加班突擊網(wǎng)簽

　　2日,濟南公布限購措施之后,對于一些炒房族或者外地戶籍家庭購買改善型住房的群體,構(gòu)成一定影響。同時,首付比例上浮也讓一些剛剛購房尚未網(wǎng)簽的市民感到焦慮。開發(fā)商更是擔心新政導(dǎo)致準客戶大量流失。因此,一些房企安排工作人員連夜加班,突擊網(wǎng)簽。

　　2日下午5時許,記者通過濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)看到,當時的住宅網(wǎng)簽量只有161套。兩個小時之后,該數(shù)據(jù)已經(jīng)翻了好幾倍。記者獲悉,多家房企已經(jīng)安排工作人員連夜加班,突擊網(wǎng)簽。“主要是怕客戶被限了,不能買或者首付提高,對于我們來說都是麻煩。按照以往經(jīng)驗,銀行很可能按網(wǎng)簽時間來卡。”某樓盤的一位加班人員表示,手里的客戶太多,有可能得熬一個通宵,不能讓到手的果子再丟了。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)夜里仍在不停變動,截至夜里12點,住宅實時網(wǎng)簽量達到1652套。而1日的網(wǎng)簽量只有363套。

　　少數(shù)人或離婚規(guī)避限貸

　　上有政策,下有對策。上海、杭州等地限購政策一出,離婚數(shù)量就大增,濟南五年前開始限購的時候,假離婚也成為規(guī)避手段之一。這一次,會不會再次出現(xiàn)一波離婚潮?

　　“不排除,但是沒那么夸張。”濟南地產(chǎn)界一位資深人士認為,這次為本地戶籍家庭改善型購房者留下了充足的可購數(shù)量,第四套才開始限購,一般家庭來說足夠了,不需要通過辦離婚來應(yīng)對。不過,二套房首付比例提高、三套房限制貸款,可能會有購房者用此“下策”。

　　對于非本地戶籍家庭,只有一個購房名額,想買二套房也未必走離婚這條路。因為買一套房可以落戶,有了本地戶籍,就可以繼續(xù)買,三套都不成問題。

　　業(yè)內(nèi)人士:

　　去杠桿為樓市降溫

　　濟南資深地產(chǎn)人陶曉智2日表示,這次出臺的政策,與“濟八條”的措施是一脈相承的,通過去杠桿來為樓市降溫。上個月底發(fā)布的政策主要針對開發(fā)商,這次的政策則主要是針對購房者。

　　陶曉智認為,濟南的樓市今年量價齊升,主要得益于資金杠桿。雖然還沒有出現(xiàn)外地的首付貸,但也有人以消費貸等形式從銀行貸款投入樓市。