在中山主城區(qū)，一邊是每平方米均價(jià)接近萬(wàn)元的一手新房，且市場(chǎng)缺貨嚴(yán)重；一邊是均價(jià)在六七千的二手房，市場(chǎng)房源也相對(duì)較多。購(gòu)買(mǎi)者會(huì)更加青睞哪一種？

最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或許可以說(shuō)明一些變化趨勢(shì)。據(jù)中山國(guó)土局最新公布的成交數(shù)據(jù)顯示，6月份中山二手房住宅成交套數(shù)為5095套，再次突破歷史最高紀(jì)錄！與此同時(shí)，中山一手住宅成交量卻連跌了四個(gè)月，6月數(shù)據(jù)顯示住宅僅成交了6199套，一、二手住宅成交量基本達(dá)到平衡。而早在3月份，一手房住宅成交為12224宗，二手房成交僅為3626宗。

換句話說(shuō)，3個(gè)月的時(shí)間，中山二手房市場(chǎng)住宅成交增長(zhǎng)41%，而一手房住宅成交則下降49%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是由于泛城區(qū)一手房缺貨所致；在下半年隨著新房供應(yīng)量的不斷增加，二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，這一局面或?qū)⒌玫礁纳啤?/p>

現(xiàn)狀 上月二手房成交量占住宅總成交量45%

從年初以來(lái)，譚先生就一直在看房，在中山工作3年多的他打算年底和女友結(jié)婚，但遲遲找不到心儀的房源，“我想買(mǎi)東區(qū)或者石岐的房子，但一直沒(méi)有合適的選擇，作為工薪一族，接近萬(wàn)元的單價(jià)還是承受不起，而價(jià)格相對(duì)低一些的樓盤(pán)位置又太偏。”到了6月底，譚先生最終選擇在西區(qū)世紀(jì)新城買(mǎi)下了一套130平方米的二手毛坯房，均價(jià)尚不足7000元/平方米。

譚先生的選擇并非個(gè)案，在中山越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始考慮二手房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，中山二手住宅成交量上升至5095宗，當(dāng)月一手住宅成交量為6199宗，兩者已經(jīng)相差無(wú)幾，二手交易在住宅總銷(xiāo)量中占比高達(dá)45%，接近半數(shù)。

對(duì)于中山樓市來(lái)說(shuō)，這一變化頗為引人矚目。在此之前，由于一手房供應(yīng)充足，中山二手房交易一直比較低迷，月均成交量長(zhǎng)期維持在3000套以內(nèi)。以2015年為例，據(jù)國(guó)土局備案數(shù)據(jù)，中山一手住宅全年成交量為93604套，月均7800套；二手住宅去年成交量為24148套，月均2012套；全年二手住宅成交量?jī)H占總成交量的20.5%。

原因 熱門(mén)板塊新房缺貨一二手價(jià)格差較大

“二手房成交量逐步追平新房，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格差共同作用的結(jié)果，屬于正常市場(chǎng)現(xiàn)象”，合富輝煌中山分公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理謝仲娟認(rèn)為。

具體而言，一方面中山一手樓市火爆已經(jīng)持續(xù)了接近一年時(shí)間，庫(kù)存被大量消耗，臨深熱門(mén)板塊（東區(qū)、南朗、港口、火炬開(kāi)發(fā)區(qū)）缺貨現(xiàn)象比較明顯，中山樓市的整體庫(kù)存也從2015年中的7萬(wàn)多套，下降到今年6月底的36701套，降幅超過(guò)50%；另一方面，中山二手房源的供應(yīng)則一直比較充裕，包括世紀(jì)新城、聚豪園、奧園等大型樓盤(pán)的入住率都在五成左右，為市場(chǎng)提供了更多的選擇。

再者，隨著一手住宅價(jià)格的上漲，臨深片區(qū)和主城區(qū)的一手樓價(jià)先后逼向萬(wàn)元大關(guān)，以深圳客為主的外地購(gòu)房者逐漸回歸理性，從最初狂熱的“掃貨清盤(pán)”行動(dòng)，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在“看地段、戶型、投資前景等”的審慎態(tài)度；而中山二手房的價(jià)格長(zhǎng)期以來(lái)相對(duì)比較穩(wěn)定，雖然經(jīng)過(guò)近期的不斷上漲，目前在熱門(mén)板塊的二手房也達(dá)到了7000—8000元/平方米的均價(jià)，但與一手房相比，價(jià)格差仍然存在。

“其實(shí)，一手房和二手房市場(chǎng)息息相關(guān)。”謝仲娟表示，中山二手房市場(chǎng)的冷熱變化也有一個(gè)過(guò)程，在去年深圳客剛來(lái)的時(shí)候，中山的一手房供應(yīng)量還比較充足，二手房的成交量和價(jià)格變化都相對(duì)不大；但隨著住宅庫(kù)存量的不斷下降，尤其是東區(qū)、火炬等熱門(mén)板塊出現(xiàn)無(wú)房可買(mǎi)的情況，深圳投資者便將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，成交量和價(jià)格也就隨之水漲船高。

趨勢(shì) 下半年一手住宅增多二手成交量將趨于穩(wěn)定

從2月份開(kāi)始，二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)實(shí)現(xiàn)四個(gè)月的上漲，從2049套漲至5059套，幾乎翻了一倍。那么在今年下半年，二手房成交是否還會(huì)按當(dāng)前趨勢(shì)繼續(xù)上漲呢？

“二手房成交也不會(huì)一直高速增長(zhǎng)下去，因?yàn)槭袌?chǎng)也是在不斷變化中。”謝仲娟表示，下半年在火炬開(kāi)發(fā)區(qū)、港口、沙溪等泛城區(qū)預(yù)計(jì)將會(huì)有一批新盤(pán)上市，會(huì)在一定程度上緩解一手市場(chǎng)的缺貨現(xiàn)象；其二，隨著二手房交易不斷趨向火熱，二手房的價(jià)格也在不斷走高，目前東區(qū)的二手房已經(jīng)趨向8000元/平方米，比如奕翠園、遠(yuǎn)洋城等高端小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格更高，這也會(huì)導(dǎo)致二手交易不會(huì)像之前一樣持續(xù)高速增長(zhǎng)。

正如謝仲娟所言，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映了這一趨勢(shì)。在行業(yè)內(nèi)，有一個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)——房客比，來(lái)衡量二手房市場(chǎng)的冷熱狀況。所謂“房客比”是指存量房市場(chǎng)中每增加一套房源，對(duì)應(yīng)增加的客戶量。一般而言，這個(gè)比率指標(biāo)最能直接反映市場(chǎng)活躍度。據(jù)鏈家地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，存量房房客比超過(guò)1∶6的時(shí)候，說(shuō)明市場(chǎng)明顯過(guò)熱；在1∶4-1∶6之間時(shí)，市場(chǎng)處于平穩(wěn)狀態(tài)；一旦低過(guò)1∶4，那么即說(shuō)明市場(chǎng)進(jìn)入低迷狀態(tài)。

據(jù)中山滿堂紅鏈家市場(chǎng)研究中心測(cè)算，今年上半年中山存量房市場(chǎng)房客比呈現(xiàn)“凸”型走勢(shì)，其中1—2月份分別為4.1、4.4；到了3-4月份，則上漲到5.5；進(jìn)入5月后，房客比成下降趨勢(shì)，6月份數(shù)據(jù)僅為2.8，或許預(yù)示這二手市場(chǎng)將逐漸趨于平衡狀態(tài)。（李鳳祥）