制圖吳尚楠

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年的高歌猛進(jìn)，讓市場(chǎng)各界對(duì)于下半年樓市充滿期待，對(duì)于整個(gè)樓市下半年而言，7月份是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，7月的市場(chǎng)表現(xiàn)則奠定了整個(gè)下半年的開(kāi)端。

　　從7月份樓市表現(xiàn)看，新房、二手房、土地市場(chǎng)冷熱互現(xiàn)，7月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交11882套，成交面積110.79萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少25%、37%；二手房成交22340套，環(huán)比上漲了63%，成交量與5月基本持平，略低于除2月之外的其他月份。繼今年上半年北京土地供應(yīng)和成交量雙雙創(chuàng)新低之后，進(jìn)入下半年的第一個(gè)月，北京仍僅有一宗地塊成交。

　　 □新房成交

　　純商品房成交環(huán)比下降25%

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交3345套，成交面積30.88萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加25%、16%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近4周的新高。

　　從全月數(shù)據(jù)來(lái)看，7月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交11882套，成交面積110.79萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少25%、37%，與此同時(shí)，7月北京商品住宅成交均價(jià)35278元/平方米，環(huán)比上漲13%。

　　7月北京住宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)分化，其中商住成交6936套，環(huán)比減少37%。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，6月商住成交的爆發(fā)式增長(zhǎng)主要受到調(diào)控預(yù)期的刺激，而進(jìn)入7月之后，由于商住購(gòu)房需求被擠壓前置后曾出現(xiàn)一輪集中釋放，導(dǎo)致7月商住需求有所斷檔，因此成交出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月商住成交收縮趨勢(shì)仍將繼續(xù)。

　　除此之外，純商住宅7月實(shí)現(xiàn)成交4946套，仍保持了今年以來(lái)穩(wěn)中上升的趨勢(shì)，同時(shí)，成交均價(jià)高達(dá)37612元/平方米，這一價(jià)格也創(chuàng)造了純商住宅市場(chǎng)的歷史新高。

　　今年以來(lái)在北京純商住宅市場(chǎng)當(dāng)中，中高端所占比重不斷上升，從7月數(shù)據(jù)來(lái)看，單價(jià)50000-70000元/平方米的中高端產(chǎn)品占比15%，同比上升了12個(gè)百分點(diǎn)，而7萬(wàn)元以上的豪宅產(chǎn)品成交占比同比也上升4個(gè)百分點(diǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，“地王”類項(xiàng)目的高定價(jià)以及對(duì)周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格提振，價(jià)格邁入中高端乃至8萬(wàn)+豪宅行列的項(xiàng)目不斷增多，使得北京純商住宅的價(jià)格水平受到結(jié)構(gòu)性原因和老盤提價(jià)的雙向拉動(dòng)，整體均價(jià)水平漲勢(shì)明顯。而今年以來(lái)住宅用地出讓銳減，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)攀升，受此影響，北京純商住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)也仍將持續(xù)。

　　另外從成交面積特征來(lái)看，大戶型產(chǎn)品成交比重明顯增多。根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月純商住宅成交當(dāng)中，90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比由去年同期的41%下滑至23%；而120-180平方米的中大戶型成交占比34%，居各面積段之首，同比上升15個(gè)百分點(diǎn)；另外180平方米以上的大戶型成交占比同比也上升8個(gè)百分點(diǎn)。

　　與7月純商住宅中，90平方米以上中大戶型的成交量占據(jù)76%的市場(chǎng)份額相當(dāng)，當(dāng)月，中大戶型的市場(chǎng)供應(yīng)同樣占據(jù)了77%的比重。對(duì)此，郭毅分析認(rèn)為，當(dāng)升級(jí)改善型置業(yè)需求開(kāi)始逐步占據(jù)市場(chǎng)主力時(shí)，中大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)增加，一方面是在城市化進(jìn)程中，隨著北京置業(yè)升級(jí)需求的增加，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)導(dǎo)向下普遍調(diào)整產(chǎn)品定位的結(jié)果；另一方面也是開(kāi)發(fā)商受到高地價(jià)的剛性成本制約，亟待提升居住品質(zhì)、從而支撐項(xiàng)目的高房?jī)r(jià)的無(wú)奈之舉，因此，高房?jī)r(jià)與大戶型產(chǎn)品是相伴相生的市場(chǎng)現(xiàn)象。為了解決這一問(wèn)題，土地市場(chǎng)的“90/70”政策被重拾，今年已實(shí)現(xiàn)出讓的7宗住宅用地當(dāng)中3宗綁定了“90/70”，受此影響，預(yù)計(jì)未來(lái)新增住宅供應(yīng)當(dāng)中中小戶型占比將有所回升。

　　 □新房供應(yīng)

　　 7月僅開(kāi)27盤

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)市場(chǎng)僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，即位于昌平區(qū)的御湯山與首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐。兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品88套，預(yù)售許可面積3.2萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少92%、72%。

　　進(jìn)入7月以來(lái)，周度供應(yīng)一直較為踴躍，不過(guò)最后一周卻未能“完美收官”。受此影響，7月北京商品住宅供應(yīng)總體并未出現(xiàn)突破，全月僅27個(gè)項(xiàng)目入市，相比6月減少5個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)4326套，環(huán)比減少180套。不過(guò)與此同時(shí)，7月商品住宅的供應(yīng)面積達(dá)到41.8萬(wàn)平方米，環(huán)比出現(xiàn)17%的上漲。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，7月供應(yīng)相比6月最為明顯的變化就是商住項(xiàng)目的減少，受到政策預(yù)期的刺激，催升6月多達(dá)18個(gè)商住項(xiàng)目入市，而7月則迅速下滑至8個(gè)。中大戶型純商住宅項(xiàng)目供應(yīng)的快速補(bǔ)位，也使得7月在入市項(xiàng)目量與供應(yīng)套數(shù)下滑的同時(shí)，供應(yīng)面積卻出現(xiàn)環(huán)比上升，而7月，包括商住在內(nèi)的商品住宅，套均供應(yīng)面積達(dá)到97平方米，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高。

　　從未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，在目前北京住宅庫(kù)存不足、土地供應(yīng)短缺背景之下，開(kāi)發(fā)商在業(yè)績(jī)無(wú)憂的前提下，普遍放慢了銷售節(jié)奏，在下半年沒(méi)有新政策出臺(tái)的前提下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月北京市場(chǎng)供應(yīng)仍將保持低速運(yùn)行的狀態(tài)，入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格則會(huì)繼續(xù)上漲。

　　 □價(jià)格

　　北京新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯

　　中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)道：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年7月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較6月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體來(lái)看，7月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲，同比連續(xù)12個(gè)月上漲。政策方面，在房?jī)r(jià)和地價(jià)大幅上漲后，熱點(diǎn)城市政策不斷趨緊，7月天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施，從多方面釋放收緊信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定影響。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市推盤量穩(wěn)步增加，新推樓盤定價(jià)進(jìn)一步提升，去化水平則有所降低；需求方面，7月重點(diǎn)城市延續(xù)6月平淡態(tài)勢(shì)，成交進(jìn)一步回落。

　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市(新建)住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年7月十大城市住宅均價(jià)為22945元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，漲幅較6月擴(kuò)大0.68個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本調(diào)查，2016年7月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為33933元/平方米，環(huán)比上漲0.71%，同比上漲21.11%。其中北京7月新房、二手房?jī)r(jià)格分別較去年上漲15.37%、22.55%。

　　 □二手房

　　成交量有所回升

　　下半年一開(kāi)始，我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人小何就感受到了明顯的降溫。“跟今年年初的那幾個(gè)月相比，最近兩個(gè)月的看房量明顯少了很多，成交的周期也明顯拉長(zhǎng)了。”小何告訴記者，從上個(gè)月開(kāi)始，不管是報(bào)價(jià)還是成交價(jià)，整體漲幅開(kāi)始放緩。不過(guò)，“客戶的購(gòu)買意愿仍然是存在的，只是對(duì)價(jià)格、對(duì)戶型、對(duì)小區(qū)環(huán)境更挑剔”，小何說(shuō)，因此對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)房源來(lái)說(shuō)，仍然受到積極的追捧，價(jià)格也是一枝獨(dú)秀。

　　繼6月成交量創(chuàng)全年新低之后，7月二手房成交量有所回升。不過(guò)，在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后，很多人對(duì)下半年市場(chǎng)并不樂(lè)觀。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，進(jìn)入2016年下半年，北京二手房的議價(jià)空間加大、新增掛牌量減少，房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升，雖然客戶量、看房量有上升，但二手房交易的積極性在降低，業(yè)主觀望態(tài)度明顯，預(yù)計(jì)下半年北京二手房會(huì)降中趨穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：二手房住宅7月成交量有所回升，但依然是因?yàn)榉吭春蓑?yàn)的影響，總體看，最近3個(gè)月，二手房住宅成交相比3-4月的天量都有2-3成的回落。

　　7月成交量雖然明顯超過(guò)6月，但6月部分原因是因?yàn)榉吭春蓑?yàn)的新政策抑制。

　　7月來(lái)北京二手房均價(jià)為4.18萬(wàn)元／平方米，整體看相比5月同期的4.13萬(wàn)環(huán)比上漲了1.2%。

　　整體看，市場(chǎng)在連續(xù)一年多上漲后，最近幾個(gè)月出現(xiàn)了降溫趨勢(shì)。一季度爆發(fā)后，市場(chǎng)在二季度出現(xiàn)沖高回落跡象，從北京市場(chǎng)看，今年來(lái)，二手房簽約已經(jīng)超過(guò)15.78萬(wàn)套，商品房住宅也全面高端化。購(gòu)房者逐漸出現(xiàn)恐高心理。后市如果沒(méi)有信貸繼續(xù)寬松，很可能成交會(huì)繼續(xù)在單月2萬(wàn)套上下徘徊。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，自3月市場(chǎng)火爆時(shí)期之后，市場(chǎng)開(kāi)始趨于冷靜，業(yè)主為了能快速成交，從4月開(kāi)始議價(jià)空間逐漸增大，業(yè)主惜售的心理逐漸松動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年議價(jià)難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上半年。同時(shí)，在3月的成交高峰釋放了大量房源之后，4月以后新增掛牌量也逐步走低，業(yè)主開(kāi)始保持觀望態(tài)度。

　　市場(chǎng)雖趨于平靜，但是客戶的購(gòu)房意愿并沒(méi)有減弱。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，自4月后，客戶看房量開(kāi)始逐步回升，預(yù)計(jì)在7月之后，看房量仍會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　市場(chǎng)新增客源量在4-7月呈現(xiàn)逐步回升趨勢(shì)，看房人數(shù)仍高居不下，入市積極性不斷提升，可見(jiàn)客戶仍有較強(qiáng)的購(gòu)房意愿。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，房源的成交周期從5月開(kāi)始略有回升，成交熱情略有降低，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的逐漸平穩(wěn)，成交周期會(huì)保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)，購(gòu)房客戶仍會(huì)保持購(gòu)房熱情，但持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　 □土地

　　北京僅成交一宗土地

　　繼今年上半年北京土地供應(yīng)和成交量雙雙創(chuàng)新低之后，進(jìn)入下半年的第一個(gè)月，北京仍僅有一宗地塊成交。

　　7月7日下午，位于臺(tái)湖鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、梨園鎮(zhèn)的通州巨無(wú)霸地塊，被北京首寰文化旅游投資有限公司競(jìng)得，成交價(jià)87億元，為該宗地的起始價(jià)。雖然這是北京歷史上體量最大、總價(jià)最高的地塊，不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于地塊屬性復(fù)雜，基本是定向出讓，最終成交價(jià)格會(huì)受到限制，所以地塊成交價(jià)格基本沒(méi)有參考意義，對(duì)市場(chǎng)也沒(méi)有影響。

　　在該地塊成交之后，今年來(lái)北京土地成交額為447.5億元，同比下調(diào)41%。北京土地市場(chǎng)在創(chuàng)造了供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)面積歷史最低的同時(shí)，溢價(jià)率、樓面價(jià)卻刷新了歷史最高紀(jì)錄，土地供需比達(dá)到1：7。

　　與此同時(shí)，從全國(guó)范圍來(lái)看，“地王潮”正愈演愈烈。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至7月28日，全國(guó)住宅類土地(不計(jì)算商業(yè)類)單宗總價(jià)超過(guò)10億元的地塊合計(jì)有236宗，加上商業(yè)類的21宗，超過(guò)10億元地塊已經(jīng)多達(dá)257宗。

　　在這257宗地塊里，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊合計(jì)128宗(其中住宅地塊126宗)，相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊達(dá)到了189宗。

　　而在去年同期，單宗土地成交金額超過(guò)10億元的只有150宗，溢價(jià)率超過(guò)100%的也只有5宗地，超過(guò)50%溢價(jià)率的只有29宗。

　　從城市分布來(lái)看，257宗高總價(jià)地塊，其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。整體來(lái)看，一二線城市仍然是誕生地王的主流城市，但已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步向核心城市周圍蔓延的趨勢(shì)。

　　 □租賃

　　租金結(jié)構(gòu)性上漲

　　伴隨著北京暑期租賃旺季的持續(xù)，北京住房租賃市場(chǎng)7月繼續(xù)量?jī)r(jià)齊漲。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，7月通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的住宅租賃交易量環(huán)比6月同期上漲1%，月租金均價(jià)為4787元/套，環(huán)比6月上漲3%。

　　分戶型來(lái)看，所有租賃住宅中，一居室占30.2%，環(huán)比減少1.3個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)為4201元/套，環(huán)比上漲2%；兩居室占46.1%，環(huán)比增加0.4個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)5096元/套，環(huán)比上漲2.7%；三居及以上占23.7%，均價(jià)4931元/套，環(huán)比上漲3.6%。

　　最熱門區(qū)域依舊被北五環(huán)沿線的回龍觀、北苑、上地、立水橋、清河等地包攬。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，靠近西二旗、上地IT產(chǎn)業(yè)園的北京北五環(huán)區(qū)域，開(kāi)發(fā)建設(shè)較早，房源供應(yīng)量充足，交通、商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)較為完善，而租金價(jià)格相對(duì)較低，因此吸引了大量的租房需求。

　　年齡分布上，80后人群依然是最大的租賃客群，占41.5%，90后其次，占31.4%。

　　胡景暉表示，隨著5-6月暑期租房需求，尤其是大中專院校畢業(yè)生租房需求的大量集中釋放，7月雖然租房交易量仍在上漲，但環(huán)比漲幅已明顯放緩。但是，8月隨著外地來(lái)京求學(xué)、務(wù)工需求增加而引發(fā)的租房需求的增加；隨著中小學(xué)臨近開(kāi)學(xué)，學(xué)校附近家長(zhǎng)租房需求的增加，北京租房交易量還將繼續(xù)上漲。

　　7月房屋租金價(jià)格的上漲，除了由于租房需求增加，房源供應(yīng)不足的原因外，三居室及以上中大戶型房源交易占比的增加，房租價(jià)格的上行的結(jié)構(gòu)因素，也是導(dǎo)致房租上漲的重要原因。

　　胡景暉表示，7月的租房需求中，除了首次租房，需求為一居及以下小戶型房源的需求外，7月也是過(guò)往兩三年租客換租的高峰期，這部分租客工作一兩年后，具有了一定資金實(shí)力，對(duì)租房居住的條件要求也隨之提高，所以一些租金價(jià)格相對(duì)較高的中大戶型房源成交占比有所增加，在成交結(jié)構(gòu)上導(dǎo)致了租金價(jià)格的上漲。8月，除了外地來(lái)京求學(xué)、務(wù)工的部分中低價(jià)位的求租需求外，對(duì)居住條件要求更好的換租需求將有所增加，為照顧子女上學(xué)而產(chǎn)生的學(xué)校附近租房需求也將有所增加，在此情況下，8月的房租價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)微漲。