淺析商品房認購書
                —— 王偉 律師 

   隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，在商品房買賣過程中出現(xiàn)的糾紛也與日俱增，其中商品房認購書糾紛的集中涌現(xiàn)引起了我們更多的關(guān)注。下面我從商品房認購書的概念、內(nèi)容、效力、核心以及如何避免認購書糾紛這幾個方面來試析商品房認購書，亦希望廣大購房者能從中得到些許啟發(fā)。

一、認購書的概念

    目前，我國大陸地區(qū)通行的簽署認購書的做法是從香港房地產(chǎn)業(yè)借鑒過來的。購房者先與開發(fā)商簽署認購書，交納少部分房價款，并約定一定的違約責(zé)任，這樣，在 認購書簽署之后、正式買賣合同簽署之前，給購房者留出了一定重新考慮該次交易的時間。它是商品房買賣合同簽署前買賣雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。

二、認購書的內(nèi)容

    認購書的內(nèi)容遠較正式買賣合同簡單，它大致包括以下幾部分內(nèi)容：（1）客戶所認購房屋的房號、面積、單價、總價；（2）買賣雙方應(yīng)該簽署正式買賣合同的期 限；（3）認購方交納一定數(shù)額的定金，并約定如未能在約定期限內(nèi)簽署正式買賣合同，或開發(fā)商對該房屋再行銷售時，對定金的處理方式。

三、認購書的效力

    很多購房者認為，在整個房屋交易過程中，只有最終要簽署的商品房買賣合同是有效合同，而認購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約 束力，因此，認購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。那么認購書究竟是意向書還是正式合同，它的效力又是如何呢？

    在我國現(xiàn)行的基本法律當中，如民法通則、合同法等均未對意向書作出規(guī)定。由此可見，從本質(zhì)上說，意向書并非獨立的法律文書。意向書的特點為：一般都會明確 注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向?qū)Ψ絺鬟_一個最初步、最基本的合同意向，并明確約定一旦任何一方改變合作意向，也無須向?qū)Ψ匠? 擔(dān)任何責(zé)任。如果需要進一步約定該意向，則雙方應(yīng)再簽署正式合同。我國現(xiàn)行法律對于有效合同的構(gòu)成要件作了如下規(guī)定：（1）合格的主體；（2）真實的意思 表示；（3）內(nèi)容合法；（4）形式合法。對于合同的訂立程序規(guī)定為，一方向另一特定方發(fā)出要約，要約內(nèi)容要包括特定標的物的較為詳細、具體的情況，如規(guī) 格、數(shù)量、價格。如果把認購書和正式合同作一比較，即可發(fā)現(xiàn)認購書具備合同的構(gòu)成要件：（1）簽署合同或認購書的雙方當事人都具備相應(yīng)主體資格；（2）合 同或認購書的內(nèi)容都是雙方真實的意思表示（有證據(jù)證明存在欺詐、脅迫等情形的除外）；（3）有關(guān)內(nèi)容不違反法律及公序良俗；（4）采取合法的形式。因此， 認購書應(yīng)歸入合同范疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產(chǎn)生相應(yīng)的約束力。購房者在簽署認購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不 能認為認購書不是正式合同，從而置認購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。

四、認購書的核心

    認購書的核心內(nèi)容是對于定金的約定。開發(fā)商擬定的認購書對于定金一般均作如下約定：“乙方（購房者）須于簽署本認購書后X日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署《商品 房買賣合同》。如乙方在上述期限內(nèi)不簽訂《商品房買賣合同》，甲方有權(quán)扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋。”認購書中的定金在法律上稱為立約定金。最高 人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒 絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。由此可見，立約定金對于合同雙方當事人的約束非常嚴格，一旦未能按認 購書中所定期限訂立合同，則必然有一方需要承擔(dān)定金罰則。

五、如何避免認購書糾紛

    購房者有必要從以下幾個步驟來維護自身合法權(quán)益：

    （一）在與開發(fā)商簽署認購書之前，一定不要只注意有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時要求開發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本。

    （二）一定要對開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進行仔細、全面的考慮，并就有關(guān)問題與開發(fā)商進行先期的溝通。

    （三）在購房者關(guān)心的有關(guān)問題，包括合同條款問題得到開發(fā)商大致肯定的答復(fù)后，購房者再與之簽署認購書。

    （四）考慮到購房者實際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在認購書中約定定金條款，而代之以定金，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，定金應(yīng)全額返還。

    最后，由于認購書簽署后即對雙方具有約束力，因此購房者應(yīng)對認購書的內(nèi)容謹慎對待。如有可能，應(yīng)盡量借助于專業(yè)的法律人士來協(xié)助簽署、完善認購書以及下一 階段的商品房買賣合同。這樣，認購書將成為維護買賣雙方合法權(quán)益的法律文件，而不至于引發(fā)大量糾紛，從而導(dǎo)致交易活動的失敗并對當事人雙方造成不必要的損 失。

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律師姓名： 王偉律師

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個人簡介：

    王偉律師，河北冀港律師事務(wù)所優(yōu)秀律師，《中國國土資源報》顧問組成員，石家莊市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員，河北省經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作促進會律師團成員,河 北省法律援助中心援助團成員，河北省律師協(xié)會會員，全國律師協(xié)會會員，具有豐富的訴訟、非訴訟經(jīng)驗，并與省內(nèi)多家電視臺、電臺、報社等媒體單位保持著良好 的合作關(guān)系。

    王偉律師自2008年從事律師職業(yè)以來，曾先后成功代理過重大群體性土地征收糾紛、重大建設(shè)工程合同糾紛、房產(chǎn)糾紛等案件共計70余件�？蛻舯椴己颖�、山 東、河南、四川、江蘇、江西、湖南、福建、廣東等多個省市。曾為10余個房地產(chǎn)開發(fā)項目提供全程式優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的常年法律顧問。

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