北京市住建委:“開發(fā)商自持房期限為5年”系誤讀
原標(biāo)題:“開發(fā)商自持房期限為5年”系誤讀
在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊上建起來(lái)的住房,開發(fā)商自持期限僅有5年?從前天開始,市住建委就《本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》公開征求意見。不過(guò),卻傳出來(lái)“5年自持期限”的消息。昨天記者從市住建委獲悉,該消息系誤讀。按照目前征求意見稿中披露的信息,企業(yè)自持商品住房的年限是與土地出讓年限一致,即擬為70年。
開發(fā)商自持住房期限為70年
從未有過(guò)“5年期限”一說(shuō)
一周多前,海淀永豐和大興黃村的4宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊正式成交,均以開發(fā)商自持100%面積落幕。未來(lái),這4宗土地將為北京房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)大批全新房源。
按照市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布的此類土地競(jìng)買原則,這4宗地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格,當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí),則不再接受更高報(bào)價(jià),轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。當(dāng)投報(bào)商品住房面積比例有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)為100%時(shí),則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。
出讓結(jié)果顯示,4宗地塊的住宅部分開發(fā)商自持面積均投報(bào)至100%,全部企業(yè)自持,沒有可銷售的商品住房。此前補(bǔ)充公告對(duì)此也有說(shuō)明,這批由企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售。而從前天市住建委公布的征求意見稿來(lái)看,自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致。
業(yè)內(nèi)專家解釋,按照國(guó)家相關(guān)法律,商品住房的土地出讓年限為70年,因此試點(diǎn)項(xiàng)目企業(yè)自持商品住房的持有年限也應(yīng)為70年,且全部用于租賃。從未有過(guò)“5年期限”一說(shuō)。
而4宗地塊的出讓補(bǔ)充公告中所提到的“試點(diǎn)地塊將來(lái)銷售的商品住房,自取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后5年內(nèi)不得出售”,這是指如果在出讓過(guò)程中沒有達(dá)到企業(yè)100%自持,有部分可銷售的商品住房,為防止短期轉(zhuǎn)賣獲利,要求購(gòu)房家庭購(gòu)買這部分住房后,持有五年方可再上市銷售,而非開發(fā)商自持商品住房的持有年限。
持有期間,企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的,其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)處理;企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后,不得改變自持商品住房規(guī)劃用途,應(yīng)繼續(xù)用于出租。
租戶單次租期最多3年
可避免開發(fā)商以租代售
切中肯綮。這份征求意見稿還回應(yīng)了一個(gè)老百姓更關(guān)心的問(wèn)題——房子到底能租多長(zhǎng)時(shí)間?
我國(guó)法律明確規(guī)定,房屋租賃期限不得超過(guò)20年。“如果開發(fā)商以長(zhǎng)租的形式,把這批房子以20年的租期極限高價(jià)租出去,不就等于變相賣房了嗎?”其實(shí),最初推出類似開發(fā)商自持政策時(shí),就有市場(chǎng)人士對(duì)此有所擔(dān)心。
根據(jù)征求意見稿,為保障租賃雙方合法權(quán)益,自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺(tái)管理,租賃合同須網(wǎng)上簽約,單次租期不超過(guò)3年。
在業(yè)內(nèi)看來(lái),這種一開始就把租期敲死的辦法其實(shí)避免了這些房子落入變相“小產(chǎn)權(quán)房”的陷阱。“對(duì)于租戶來(lái)說(shuō),3年以內(nèi)的限制其實(shí)是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的年限,這在避免開發(fā)商‘搗鬼’的同時(shí),也能一定程度兼顧租戶的利益。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉解釋,從目前租賃市場(chǎng)來(lái)看,3年以內(nèi)的期限基本滿足了出租和承租雙方的需求,“現(xiàn)在北京租房簽約基本不超過(guò)1年,租戶本身也存在著換工作搬家等不確定性。”
與此同時(shí),由于試點(diǎn)地塊在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的同時(shí),還執(zhí)行“90/70”政策,即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積的70%以上,經(jīng)過(guò)機(jī)構(gòu)計(jì)算,這里將出現(xiàn)數(shù)千套小戶型房源供應(yīng)市場(chǎng)。這也意味著,未來(lái)這些房子的上市,將為北京市場(chǎng)帶來(lái)大批緊俏的出租房源。
承租主體不會(huì)限制
房源增加租金有望平抑
未來(lái)自持房拔地而起后,哪些人能租到這些房子呢?會(huì)不會(huì)限定戶籍等硬性條件?
從目前的征求意見稿來(lái)看,專門對(duì)此有說(shuō)明,即“企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制,不限定承租主體”。這也就意味著,以目前公布的政策來(lái)看,這批開發(fā)商手中的自持房未來(lái)上市后,將會(huì)與本市當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)上的房屋沒有太大差別。
未來(lái)這批房子又以何種方式運(yùn)營(yíng)?據(jù)了解,企業(yè)可自行成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經(jīng)營(yíng);也可與專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)。
對(duì)于各方關(guān)心的價(jià)格,征求意見稿也沒有定死,而是采用了更市場(chǎng)化的方式——租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平共同商定。
此外,征求意見稿專門要求:企業(yè)出租自持商品住房前,應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行全裝修,確保滿足居住條件。
“如果毛坯房對(duì)外出租,未來(lái)也是麻煩事。”鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張向記者分析,從目前市場(chǎng)來(lái)看,如果是毛坯房,租戶就得自己裝修,而裝修費(fèi)用房東不可能承擔(dān),未來(lái)搬走就等于打了水漂;而從房東角度來(lái)講,租戶裝修就意味著會(huì)長(zhǎng)租,但不少房東也都在考慮賣房,長(zhǎng)租期限無(wú)法保證。
伴隨著4宗試點(diǎn)地塊的成交和專門對(duì)自持房管理的考量,“購(gòu)租并舉”的市場(chǎng)版圖也正在悄然浮現(xiàn)。“真正讓租賃市場(chǎng)的規(guī);(jīng)營(yíng)在開發(fā)商角度實(shí)現(xiàn)了落地。”胡景暉說(shuō)。
這個(gè)“規(guī)模化經(jīng)營(yíng)”看似專業(yè),但實(shí)際上對(duì)于租房的老百姓來(lái)說(shuō)則意味著能帶來(lái)不少實(shí)打?qū)嵉暮锰帯:皶熣f(shuō),一方面是租賃房屋的品質(zhì)上去了,帶來(lái)居住條件的改善;另一方面則是隨著大量房源的增加,有望平抑租金,也為租戶帶來(lái)更多的選擇。
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