8月8日消息，祈福生活服務(wù)控股有限公司的上市文件已經(jīng)處于“失效”狀態(tài)，這意味著該公司2月5日提出的上市申請(qǐng)失敗。

物業(yè)公司上市一直是近兩年來(lái)投資者看好的投資風(fēng)口，緣何祈福物業(yè)上市會(huì)突然夭折。對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電港交所廣州辦事處核實(shí)，其回應(yīng)稱(chēng)：“祈福物業(yè)失敗可能有兩個(gè)原因，一個(gè)是因?yàn)闃I(yè)主投訴屬實(shí)，祈福物業(yè)涉嫌造假；另一個(gè)原因則是公司的自身?xiàng)l件不能滿足上市。”

事實(shí)上，近半年里，祈福新村多名業(yè)主組成的小組曾經(jīng)與港交所多次交涉、溝通，港交所也于7月初派專(zhuān)人到祈福新村實(shí)地考察。如果第一條原因?yàn)槠砀Ｎ飿I(yè)上市失敗的導(dǎo)火索，那么這將是全國(guó)首例物業(yè)公司上市因業(yè)主維權(quán)投訴而慘遭夭折的案例。

投訴引發(fā)上市失敗？

以朱先生為首的祈福新村維權(quán)小組于2月17日通過(guò)媒體，得知以番禺祈福物業(yè)公司為核心的祈福生活服務(wù)控股有限公司計(jì)劃在香港上市。隨即，朱先生致電香港交易所廣州辦事處咨詢(xún)，獲知祈福生活服務(wù)控股有限公司是2月5日向香港交易所遞交的上市申請(qǐng)。

“最終，我們開(kāi)會(huì)商討，認(rèn)為祈福物業(yè)這樣的公司不應(yīng)該上市。”朱先生對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者談道：“從2014年我就辭職專(zhuān)職維權(quán)事宜，閑暇時(shí)間就研究資本市場(chǎng)動(dòng)向，我既了解祈福物業(yè)也了解資本市場(chǎng)。按理來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司想上市做大做強(qiáng)，這是好事情，業(yè)主豈有反對(duì)之理？但看看我們的祈福新村：十幾年來(lái)，業(yè)主維權(quán)層出不窮、愈演愈烈。在我們調(diào)查的資料里祈福物業(yè)已經(jīng)連續(xù)幾年虧損，但在上市文件中卻說(shuō)自己正保持盈利。這很顯然是欺騙業(yè)主和投資者。”

有了這樣打算的朱先生便于3月份開(kāi)始收集祈福物業(yè)的違規(guī)材料并撰寫(xiě)投訴信函。最終于4月份通過(guò)香港業(yè)主向香港證券交所遞交了《致香港交易所的聯(lián)名投訴信》及相關(guān)資料（U盤(pán)）。

資料提交幾天后，朱先生便接到了香港交易所上市部副總裁黃誠(chéng)思的電話問(wèn)詢(xún)，并隨后收到電子郵件，告知按香港交易所的要求重新準(zhǔn)備資料及簽名。

經(jīng)過(guò)準(zhǔn)備后，朱先生于4月19日，再次遞交《致香港交易所的聯(lián)名投訴信》及相關(guān)資料（光盤(pán)）到香港交易所。在隨后的幾個(gè)月里，朱先生多次通過(guò)電子郵件向港交所詢(xún)問(wèn)投訴進(jìn)程，等到的答復(fù)都是“在處理中”。

期間，有港交所派專(zhuān)人到番禺祈福新村實(shí)地考察。針對(duì)此，有祈福內(nèi)部員工透露：“7月5日香港交易所派專(zhuān)人到番禺祈福新村實(shí)地考察。領(lǐng)導(dǎo)要求，各部門(mén)要做好準(zhǔn)備，誰(shuí)出問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)。”

但這樣的準(zhǔn)備并沒(méi)有給祈福物業(yè)的上市帶來(lái)多大的轉(zhuǎn)機(jī)。不久之后，祈福內(nèi)部的員工再次傳出消息稱(chēng)：“公司這次的上市黃了。維權(quán)小組給祈福物業(yè)帶來(lái)了不小的經(jīng)濟(jì)損失。”

8月8日，業(yè)主朱先生通過(guò)港交所廣州辦事處獲悉，祈福生活服務(wù)控股有限公司的上市文件已經(jīng)處于“失效”狀態(tài)。

上市失效 損失近千萬(wàn)？

為此，記者致電港交所廣州辦事處，詢(xún)問(wèn)祈福物業(yè)上市文件失效事宜。該工作人員回應(yīng)稱(chēng)：“上市文件失效就表示上市不存在了。祈福物業(yè)失敗有兩個(gè)原因，一個(gè)是因?yàn)闃I(yè)主投訴屬實(shí)，祈福物業(yè)管理有問(wèn)題；另一個(gè)原因則是公司的自身?xiàng)l件不能滿足上市，有可能是上市條件不完備、財(cái)務(wù)報(bào)表更新不及時(shí)，導(dǎo)致企業(yè)的上市申請(qǐng)不能在半年內(nèi)通過(guò)。但目前還不能明確到底是哪個(gè)原因?qū)е率�敗�?rdquo;

“如果不是勒令終止，祈福物業(yè)之后還是隨時(shí)可以再提出上市申請(qǐng)。如果是因?yàn)闃I(yè)主投訴的問(wèn)題導(dǎo)致上市終止，祈福物業(yè)就必須要拿出一個(gè)解決方案給港交所。但（再重提交上市申請(qǐng)）至少也是三個(gè)月之后的事情。”

然而，祈福物業(yè)損失的并不只是時(shí)間成本。“上市前請(qǐng)券商做包裝、培訓(xùn)等費(fèi)用少則上千萬(wàn)元。而目前外界大多猜測(cè)是因?yàn)闃I(yè)主的投訴導(dǎo)致祈福物業(yè)上市失敗，這對(duì)祈福物業(yè)公司的形象造成極大的損失。不僅給以后的上市造成困難，也為物業(yè)擴(kuò)張?jiān)斐蓸O大的影響。”有熟悉資本市場(chǎng)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者透露稱(chēng)。

事情影響如此大，記者試圖聯(lián)系上祈福集團(tuán)，該公司回應(yīng)稱(chēng)：“在祈福新村的確有這樣一群業(yè)主，不管祈福是上市還是做其他利于業(yè)主的事情，已經(jīng)變成了‘為反對(duì)而反對(duì)’。但公司目前上市失敗的原因依舊不能確定就是因?yàn)闃I(yè)主投訴。”而在問(wèn)及更多細(xì)節(jié)時(shí)，其則表示并不是太了解情況，現(xiàn)在處于上市保護(hù)期，不方便回應(yīng)。

針對(duì)此次上市失敗的事宜，也有業(yè)主對(duì)記者表示，祈福物業(yè)無(wú)法上市，對(duì)于村民和祈福而言是雙輸?shù)氖虑椤?ldquo;我在祈福有幾個(gè)物業(yè)，如果祈福物業(yè)成功上市，形象提升，物業(yè)將會(huì)升值；企業(yè)成功圈錢(qián)，也會(huì)有更多的資金和人力來(lái)服務(wù)好業(yè)主。”另一位不愿具名的祈福新村業(yè)主對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表態(tài)稱(chēng)。

維權(quán)頻發(fā) 涉嫌造假？

根據(jù)祈福服務(wù)招股說(shuō)明書(shū)披露，該公司物業(yè)管理服務(wù)涵蓋廣東省內(nèi)12個(gè)住宅小區(qū)，簽約558.6萬(wàn)平方米。截至2015年9月30日，祈福集團(tuán)旗下的全部位于廣東省內(nèi)包括祈福新村、祈福水城、祈福輝煌臺(tái)、祈福萬(wàn)景峰、祈福黃金海岸、祈福聚龍堡、祈福南灣半島、祈福海岸等12個(gè)住宅區(qū)共有超過(guò)約45000個(gè)住宅單位，住宅建筑面積約542.2萬(wàn)平方米。顯然，以祈福新村為主的上述項(xiàng)目仍然是祈福集團(tuán)社區(qū)配套服務(wù)的唯一載體，而號(hào)稱(chēng)“華南第一村”的祈福新村更是祈福物業(yè)服務(wù)水平的最真實(shí)寫(xiě)照。

但祈福新村不少業(yè)主卻認(rèn)為，祈福新村十幾年來(lái)物業(yè)服務(wù)并不平靜。僅在祈福業(yè)主提交給港交所的文件中，祈福維權(quán)小組就指控祈福物業(yè)：操縱業(yè)委會(huì)，剝奪業(yè)主自治；違法提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)；侵占、破壞業(yè)主公共道路、綠地，用于壟斷經(jīng)營(yíng)；妨礙、阻擾，打擊、報(bào)復(fù)業(yè)主維權(quán)；拒絕資訊公開(kāi)，暗箱操作；涉嫌做假賬欺騙業(yè)主或投資者。

但祈福新村業(yè)主的意見(jiàn)遠(yuǎn)不止于此。“有業(yè)主問(wèn)我，為什么不在投訴函提小孩上學(xué)的問(wèn)題。”朱先生對(duì)記者如是說(shuō)，“我只能安慰他說(shuō)，祈福新村的問(wèn)題很多，但投訴函只能提及最為重要的，不可能面面俱到。”

除被投訴問(wèn)題多外，番禺祈福物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)水平也一般。在其公布的2013年和2014年收支情況顯示，2013年管理費(fèi)虧損1180萬(wàn)元；2014年管理費(fèi)虧損1864萬(wàn)元。

但在祈福生活服務(wù)控股有限公司的上市文件中，卻顯示祈福物業(yè)的總體盈利頗為豐厚。2013年度祈福生活服務(wù)控股收益約為2.27億元，2014年度微增達(dá)到2.37億元。截至2015年9月30日9個(gè)月內(nèi)，其收益約為1.94億元，同比增長(zhǎng)11%。在此期間，四大業(yè)務(wù)板塊中，來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收益分別僅占總收益的16%、18%、18%及19%；零售服務(wù)與餐飲服務(wù)收益占比最大，分別為39%和29%。

與此同時(shí)，祈福服務(wù)的整體毛利率由2013年的33%增加至2014年的36%，2014年9月底由35%增加至2015年9月底的38%，均分別由于餐飲服務(wù)部分的毛利率上升、配套生活服務(wù)的毛利率上升以及學(xué)校外教育服務(wù)的課程和收生數(shù)目增加所致。而最為核心的物業(yè)管理貢獻(xiàn)能力偏小。

對(duì)于這樣的數(shù)字出入，祈福集團(tuán)回應(yīng)稱(chēng)：“這只是祈福新村的管理費(fèi)使用情況，集團(tuán)還有其他的管理收入，這并不能代表整個(gè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理水平。”但維權(quán)小組的朱先生卻認(rèn)為：“祈福物業(yè)很可能在欺騙業(yè)主和投資者。”

物業(yè)上市或收緊

事實(shí)上，自從2014年彩生活在港交所成功上市后，分拆物業(yè)上市儼然成為房地產(chǎn)公司買(mǎi)地之外的又一熱情所在，各物業(yè)管理公司也爭(zhēng)先擁抱資本市場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，在港交所，除了彩生活之外，中海物業(yè)、中奧到家先后已上市，2016年6月~7月，星河和綠城這兩大中國(guó)高端地產(chǎn)商旗下的物業(yè)管理公司，均投入資本市場(chǎng)的懷抱。在新三板市場(chǎng)，開(kāi)元物業(yè)、索克物業(yè)、天驕股份、嘉寶股份、萬(wàn)聯(lián)生活、美易家、快易名商、城投鵬基、新鴻運(yùn)物業(yè)、盛全物業(yè)、物管股份等26家社區(qū)服務(wù)商已掛牌交易。而萬(wàn)科、碧桂園等一批業(yè)內(nèi)知名房企的物業(yè)管理公司，正行進(jìn)在分拆上市的路上。

但隨著物業(yè)上市風(fēng)潮的來(lái)臨，資本市場(chǎng)卻日漸冷靜，逐步開(kāi)始更為理性地看待物業(yè)公司的盈利模式。房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析稱(chēng)：“彩生活的成功上市并在市值上有所突破，的確對(duì)其他的房地產(chǎn)公司起到不小的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)，產(chǎn)生了不小的蔓延性效果。但在香港資本市場(chǎng)并沒(méi)有把物業(yè)公司上市看做很新的東西。投資者對(duì)物業(yè)公司的看法普遍是：對(duì)開(kāi)發(fā)商依賴(lài)性大，盈利增長(zhǎng)乏力；而通過(guò)收購(gòu)則往往要給出不低的溢價(jià)。”

“而隨著港交所對(duì)上市的審核日漸嚴(yán)苛，物業(yè)公司想要成功上市更為不易。”黃立沖續(xù)稱(chēng)。據(jù)《2016上半年全球跨境IPO(首次公開(kāi)募股)指數(shù)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“指數(shù)”)顯示，2016上半年，全球IPO市場(chǎng)無(wú)論是跨境還是境內(nèi)，均出現(xiàn)大幅下滑。由于中國(guó)IPO交易數(shù)量下降，在歷經(jīng)三年的增長(zhǎng)之后，亞太地區(qū)跨境IPO交易融資額下滑了68.2%，跌至49.6億元。