特價(jià)房是目前很多樓盤競爭的利器，很多樓盤都會(huì)宣講“特價(jià)房數(shù)量不多”，那么特價(jià)房就真的如宣傳上說的那樣嗎？記者經(jīng)過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)樓盤確實(shí)是有特價(jià)房存在，但是有些特價(jià)房卻給人一種被糊弄的感覺。

　　通常購房者對(duì)特價(jià)房的理解是，在同等的房屋條件下，為了達(dá)到促銷的目的而拿出來特賣的房子。但是很多時(shí)候開發(fā)商的特價(jià)房概念和購房者特價(jià)房的概念是不一樣的，記者走訪了幾個(gè)有特價(jià)房銷售的樓盤，發(fā)現(xiàn)市場上存在兩種意義的特價(jià)房：一種是采光和樓層不好的，一種是整棟樓一個(gè)售價(jià)的。

　　采光和樓層不好的房子是銷售難度最大的，通常這種戶型即使到了尾盤階段也難以銷售，所以開發(fā)商會(huì)在清盤的時(shí)候?qū)⒋祟惙孔油瞥鰜碜鎏貎r(jià)處理。有些開發(fā)商認(rèn)為此類房子早晚得做特價(jià)處理，還不如在項(xiàng)目開始銷售的時(shí)候就拿出來博眼球，帶動(dòng)一下其他房子的銷售。

　　整棟樓一個(gè)價(jià)確實(shí)是貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)惠。前段時(shí)間，濟(jì)南有2個(gè)樓盤采取了整棟樓一口價(jià)的銷售，即使處于市場不好的情況下，這兩個(gè)樓盤的房子卻依然賣的十分火熱。萬象新天的整棟樓一口價(jià)的成交率達(dá)到了100%，中海國際社區(qū)整棟樓一口價(jià)的成交率達(dá)到了80%。

　　贈(zèng)送的面積難有法律保障

　　開發(fā)商經(jīng)常會(huì)打出贈(zèng)送面積的廣告語，那些承諾給你的面積真能享受到嗎？在贈(zèng)送面積的事情上，人為的可操作性很強(qiáng)，購房者很少能真正占到便宜。一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，很多時(shí)候開發(fā)商所贈(zèng)送的面積，其實(shí)早已經(jīng)算入到總房款之中了，只不過購房者不清楚罷了。有些時(shí)候開發(fā)商贈(zèng)送的面積基本上就是飄窗和天井，濟(jì)南就有一個(gè)在售樓盤，承諾買房送面積，其實(shí)所贈(zèng)送的面積就是樓體的天井。開發(fā)商承諾樓體驗(yàn)收之后，再統(tǒng)一幫購房者修改墻體，將天井部分納入到房屋整體使用面積中來。

　　面積贈(zèng)送是不合法的，而且贈(zèng)送的面積是不可以寫入到購房合同和《房地產(chǎn)證》當(dāng)中的，即便開發(fā)商承諾贈(zèng)送一部分使用面積，但是如果交房時(shí)開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾，購房者也沒有辦法進(jìn)行維權(quán)。日后購房者如果要將房產(chǎn)抵押和出售，贈(zèng)送的面積是無法進(jìn)行評(píng)估的，所有的交易均以購房合同或者房產(chǎn)證作準(zhǔn)。

　　真賣的很快嗎？

　　記者在東部一樓盤看到，看房的人并不多，但其工作人員卻聲稱房屋賣得很好。置業(yè)顧問拿出銷控表給記者觀看，在銷控表上，近80%的房屋都被打上了深色標(biāo)記，據(jù)置業(yè)顧問介紹，黑顏色的都是已經(jīng)售出的，灰顏色是已經(jīng)預(yù)定的，少量的白顏色房源才是可售的。“您看，我們這賣的好吧，不到兩個(gè)月的時(shí)間，幾乎都快賣完了。”該置業(yè)顧問對(duì)記者說道。按照這名置業(yè)顧問的說法，該樓盤在兩個(gè)月內(nèi)共賣出了292套房子，占銷控表上總房源數(shù)的90%還多。

　　但是記者通過官方渠道查詢到的卻又是另一種結(jié)果，在濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上，記者看到，該樓盤房源有80%被打上了紅色標(biāo)記，記者咨詢網(wǎng)站負(fù)責(zé)人得知，這些被打上紅色標(biāo)記的是回遷房，并不是普通的商品房，也就是說這部分房屋并不是該樓盤售出的。記者把回遷房去掉再計(jì)算，網(wǎng)站上顯示其可售房源僅有不到100套，而其售出的還不到50套，也就是說，兩個(gè)月內(nèi)，該樓盤僅售出了其可售房源的不到50%。

　　折扣當(dāng)中的數(shù)字游戲

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少樓盤給出的折扣名目繁多：開發(fā)商的葫蘆里究竟賣的什么藥？為何不化繁就簡，直截了當(dāng)?shù)亟o出最終折扣？購房者在信息不對(duì)稱的情況下，面對(duì)折扣亂象，怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價(jià)？

　　持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當(dāng)天認(rèn)購9.8折、按時(shí)簽約9.9折……五花八門的折扣，已經(jīng)夠令人頭疼了，而有的樓盤還要外加“交5000元抵3萬”、“交2萬元抵5萬”甚至“日進(jìn)百金”等其它優(yōu)惠。

　　開發(fā)商為什么會(huì)大玩這樣的數(shù)字游戲？有業(yè)內(nèi)專家表示，復(fù)雜的折扣很容易把購房者攪暈，開發(fā)商是利用消費(fèi)者討價(jià)還價(jià)的心理，造成“折扣越多實(shí)惠越大”的錯(cuò)覺。“在目前的房地產(chǎn)市場，高標(biāo)價(jià)大折扣的現(xiàn)象十分普遍，這主要是從前幾年國家規(guī)定商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、一戶一價(jià)之后，開發(fā)商的一種應(yīng)對(duì)之策。”專家表示。

　　在各個(gè)樓盤的售房部，都擺放著一塊房源信息展板，并明確標(biāo)示出每套房子的售價(jià)，這樣一來，不能像以前那樣想漲價(jià)隨時(shí)就漲。雖然價(jià)格的頂點(diǎn)受到限制，但打折總可以吧。于是，大家將公示出的價(jià)格盡可能地標(biāo)高，市場不好時(shí)加大折扣和優(yōu)惠力度，市場好了則收回折扣變相調(diào)價(jià)，從而做到收放自如，靈活應(yīng)變。

　　買房也要學(xué)會(huì)討價(jià)還價(jià)

　　既然房子售價(jià)存在較大的彈性空間，同一樓盤，不同的購房者或許會(huì)得到不同的報(bào)價(jià)，那么怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價(jià)呢？

　　一樓盤置業(yè)顧問告訴記者，每個(gè)樓盤的銷售價(jià)格制定出來后，都是有底價(jià)的，在標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上能打多少折開發(fā)商其實(shí)都心知肚明。全國性的大開發(fā)商，通常在開盤前一周將定價(jià)上報(bào)，本土開發(fā)商則由老板拍板定奪。但作為一線銷售人員，為了實(shí)現(xiàn)更好的銷售業(yè)績，會(huì)想方設(shè)法促成交易，給出底價(jià)。

　　“購房者買房一定要學(xué)會(huì)討價(jià)還價(jià)。”上述置業(yè)顧問告訴記者。首先不要表現(xiàn)出買房的迫切心情，也不要受售房部現(xiàn)場氛圍影響，一定要頭腦冷靜，多挑房子的缺點(diǎn)。置業(yè)顧問在幫你解決疑問的過程中，也會(huì)幫你多爭取優(yōu)惠。所以，不但要了解樓盤各方面的品質(zhì)，還要對(duì)比周邊其他項(xiàng)目，做到心中有數(shù)。

　　此外，還要摸清所購樓盤是開發(fā)商自銷還是代理銷售。如果是代銷，那么銷售人員可能會(huì)追求溢價(jià)部分的利潤，不會(huì)直接亮出底價(jià)。購房者可以從樓盤廣告或戶型圖上查看是否是代銷。

　　業(yè)內(nèi)支招

　　看清折扣背后的玄機(jī)

　　1.付款方式不同折扣不同。采用一次性付款或者按揭付款，通常會(huì)有1到5個(gè)點(diǎn)的折扣，兩者之間折扣差距越大，說明開發(fā)商回籠資金的需求越迫切。

　　2.辦理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2個(gè)點(diǎn)的折扣，有的則實(shí)行類似“交2萬抵5萬”的優(yōu)惠。同時(shí)，辦卡數(shù)量能看出房源的市場接受度，這可是開發(fā)商的定價(jià)依據(jù)，房子越搶手價(jià)格自然會(huì)被定得高一點(diǎn)。

　　3.開盤當(dāng)天優(yōu)惠。這是開發(fā)商逼迫購房者出手的一種手段，但實(shí)際上，往往不在當(dāng)天購買而是通過與開發(fā)商談判也能拿到該優(yōu)惠。4.按時(shí)簽約優(yōu)惠。這類折扣點(diǎn)子一般還比較高。購房者認(rèn)購之后一般只付很少的一筆定金，然后通常是7天之內(nèi)簽約，但有的開發(fā)商則縮短為3天，不給購房者考慮時(shí)間。

　　5.團(tuán)購�？梢允菃挝粓F(tuán)購、媒體組織的看房團(tuán)，也可以是三五成群的朋友自行拼團(tuán)，開發(fā)商根據(jù)薄利多銷的原則往往會(huì)給出額外折扣。

　　6.老帶新。通過老業(yè)主介紹可以打折，而老業(yè)主也能獲得物管費(fèi)或提貨卡之類的獎(jiǎng)勵(lì)，尤其是品牌開發(fā)商格外看重老帶新購房的比例。

　　7.房型不同優(yōu)惠不同。2房優(yōu)惠2萬元，3房優(yōu)惠3萬元，這是開發(fā)商為了刺激大戶型的去化速度。

　　8.“日進(jìn)百金”。和辦VIP卡類似，辦卡后每天都能得到100元獎(jiǎng)勵(lì)，辦得越早獎(jiǎng)勵(lì)越多，這是開發(fā)商為了提前鎖定客戶拿出的“殺手锏”。

　　9.首付比例不同折扣不同。比如首付5成比首付4成折扣更大，這也是開發(fā)商出于迅速回籠資金的目的。